SEGURO DECENAL
Una vivienda unifamiliar se encuentra inscrita a favor de la sociedad Inversiones Pérez P. SL. La vivienda se construye por la sociedad como autopromotor. Al margen de la inscripción 1ª, consta nota en la que se hace constar la terminación de la construcción, y en la que además se expresa que “para el caso de producirse la transmisión de la vivienda, dentro del plazo establecido en la letra a, del artículo 17.1 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, sus propietarios quedarán obligados a la contratación de la garantía a que se refiere la disposición Adicional 2ª de dicha Ley”.
Se presenta escritura de compraventa, autorizada en el año 2007, en la no se hace referencia alguna a esta circunstancia.
Dice la Disposición adicional segunda. “Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
“Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
“No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión "inter vivos" sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
“Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley”.
Por lo tanto, para poder practicar la inscripción compra o se constituye el seguro o se acredita la doble condición de que 1) el autopromotor, sea expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma y 2) acredite haber utilizado la vivienda. ¿Cómo se acredita esta última circunstancia (haber utilizado la vivienda), cuando el autopromotor sea una persona jurídica? El caso se plantea de forma teórica pues ya han pasado los 10 años desde la recepción de la obras.
Hay que tener en cuenta que la reciente Resolución de 16 enero 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, señala que para acreditar el uso propio de la vivienda por el autopromotor vendedor no bastan las facturas de electricidad. Se necesita acta de notoriedad, empadronamiento o prueba similar.
Se observa que el problema deriva de la admisión por la DGRN de la aplicabilidad de la excepción del uso propio a las personas jurídicas. Algunos compañeros admiten los recibos de suministros pese a la citada resolución, pero la mayoría exigiría acta notarial.