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Registradores de Madrid
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PARCELACIÓN

Una finca rústica consta inscrita a favor de 12 herederos 8 hijos de los causantes y 3 nietos por herencias respectivamente de su padre y abuelo y de su hermano y tío. En la inscripción 6ª, 9 hermanos adquirieron 1/9 parte indivisa cada uno de ellos de la finca. En la inscripción 7ª, por fallecimiento de uno de los hermanos heredan 8 de los hermanos 1/8 de 1/9 cada uno de ellos y 3 sobrinos del causante 1/8 de 1/9 por terceras partes indivisas.

Constan presentadas: Escritura por la que 8 de los hermanos titulares registrales transmiten cada uno de ellos la 1/8 parte de 1/9 parte indivisa que adquirieron por herencia de su hermano en la inscripción 7ª a un tercero. Esta escritura se presentó telemáticamente, caducó el asiento y se ha renovado.

Escritura por la que los 3 sobrinos venden a 7 de sus tíos la 1/8 parte de 1/9 parte que adquirieron en la inscripción 7ª. Esta escritura se presentó telemáticamente sin que haya sido renovada la presentación.

Escritura por la que los 7 tíos venden la participación que adquieren de sus sobrinos a las mismas personas a las que les transmitieron la participación que habían adquirido por herencia de su hermano en la inscripción 7ª. Esta escritura también se presentó telemáticamente caducó el asiento de presentación y no ha sido renovado.

El resultado de las 3 escrituras si se inscriben sería que la finca que pertenecería a 9 personas por partes iguales, a 8 hermanos que adquirieron por herencia y a otra persona que compra 1/9 parte indivisa para su sociedad conyugal.

La finca es una rústica de 61 áreas y que linda con vía pecuaria por el sur y por el este. ¿Existen indicios suficientes para iniciar el procedimiento del artículo 79 RD 1093/1997 o tratándose de la transmisión de dos cuotas indivisas a favor de las mismas personas no habría indicios suficientes?

¿En caso de que el Ayuntamiento contestase indicando la existencia de parcelación ilegal pero no acordase en el plazo de 4 meses prohibición de disponer, podría practicarse la inscripción? ¿Puede remitirse al Ayuntamiento copia de las escrituras presentadas telemáticamente cuyos asientos hayan caducado?

RDGRN de 5 de octubre de 2016 – BOE 21 de octubre de 2016 dice que "En el caso particular de este expediente, en el que como se ha expuesto, se trata de una venta de cuota indivisa de finca rústica, sin formalizarse jurídicamente la asignación expresa de uso individualizado, otorgada posteriormente a otra venta de cuota de la misma finca, ciertamente no estamos, en principio, ante uno de los supuestos en el que la legislación sustantiva aplicable, en este caso la valenciana, presume la existencia de actos parcelatorios, a falta de actos materiales de división o segregación, concretamente, en el apartado tercero letra b del citado artículo 230, al referirse a «(…) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley (…)».

Ello no permite deducir, sin embargo, que no puedan apreciarse, del conjunto de datos del expediente, la existencia de elementos, de carácter no ya jurídico, sino fáctico, que puedan justificar las dudas fundadas a las que se refiere el citado artículo 79 y que permiten iniciar las actuaciones a que se refiere, dejando la decisión sobre el fondo, en última instancia, al órgano administrativo y con las garantías propias del procedimiento administrativo.

De entender de otro modo la actuación a seguir por el registrador, supondría dejar a su criterio la calificación urbanística del acto de parcelación, aún sin actos jurídicos de división o segregación, obligándole a valorar distintos elementos fácticos, muchos de ellos inapreciables en el marco de la calificación registral, al margen, además, de las garantías propias del ámbito procedimental correspondiente a la naturaleza del acto y del sistema competencial existente en nuestro ordenamiento –artículo 61 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–.

Por lo que, salvo los casos en que, conforme a la legislación aplicable, resulte expresamente exigida la licencia, por tratarse de actos jurídicos de división o segregación, o actos contemplados por norma legal como reveladores de parcelación, el registrador debe limitar su actuación al marco procedimental del artículo 79 del Real Decreto de 1093/1997, siempre y cuando pueda justificar debidamente, con los medios de calificación de que dispone, la existencia de elementos indiciarios de la existencia de parcelación urbanística.

Pues, como ha señalado este Centro Directivo, con cita de la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 17 de marzo de 2011, cuya clara definición traemos aquí, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.

Es evidente entonces que la apreciación de existencia de estos actos materiales o jurídicos, reveladores de parcelación ilegal es cuestión controvertida, difícilmente conciliable, en su calificación definitiva, con el reducido marco probatorio que habilita el procedimiento registral."

  

Se señala que los vendedores son ya titulares de una novena parte indivisa, van a transmitir la participación íntegra cuyo dominio ostentan, por lo que no se aprecia la existencia de una parcelación ilegal. Sin perjuicio de la conveniencia de que se notifique al Ayuntamiento.

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