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HIPOTECA ENTRE PARTICULARES

¿Es posible inscribir la cláusula que permite ejecutar por los procedimientos de ejecución directa y extrajudicial, constando en valor a efectos de subasta, pero sin ningún certificado de tasación?

Ley 1/2013, de 14 de mayo

Ley 19/2015, de 13 de julio.

Art. 129 LH:

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Art. 129 LH:

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Art. 682 LEC

2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

1. º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Art. 682 LEC

2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

1. º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

La reforma producida por la Ley 19/2015 de 13 de julio en relación a los artículos anteriormente expuestos, plantea el problema, entre otros, de si la nueva normativa se aplica a todo tipo de hipotecas o solamente a aquellas que se comercializan en el ámbito del mercado hipotecario. Conforme a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 29 octubre 2013 señala: “Frente a este riesgo de descapitalización del deudor generado por la citada laguna, sale al paso la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, al imponer ahora para toda hipoteca (destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación (…)”.

Este criterio es el que se sigue aplicando a pesar de que la citada Resolución de la DGRN es anterior a la reforma operada por la ley de 2015 y al problema que ha podido plantear la nueva dicción de los artículos modificados. Así se acordó en un seminario anterior apuntándose que el “en su caso” podía referirse a bienes que no se pueden valorar, una cuota, un no pleno dominio… prevaleciendo una interpretación finalista.

La resolución 14 setiembre 2016, interpreta el “en su caso” del art. 682 LEC, en el sentido de que la tasación exigida puede ser realizada o no por entidad homologada, siempre que se tase por profesionales, ya que en el caso de que el acreedor no sea una de las entidades del art. 2 LMH, no es necesario que la tasación se haga por tasadora homologada, bastando que entre las funciones profesionales de la entidad que tasa se encuentre, precisamente, la función de tasación. Sobre la necesidad de la tasación también puede verse la resolución de 31 marzo 2014.

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