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Tema 09. Hipotecario Registros. La fe pública registral. Programa anterior (hasta 2016).

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Tema 9. La fe pública registral: Su ámbito en nuestro sistema. Examen y precedentes del artículo 34 de la Ley. Excepciones a la fe pública registral.

Temas más cercanos en los nuevos programas:

Registros: Tema 7. La inoponibilidad y la fe pública registral: examen de las teorías monista y dualista. El concepto de tercero en la legislación hipotecaria. Examen del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Excepciones a la fe pública registral.

Notarías: Tema 5. La inoponibilidad y la fe pública registral. El concepto de tercero en la legislación hipotecaria. Examen del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Excepciones a la fe pública registral.

1.- La fe pública registral: su ámbito en nuestro sistema. Ir al Índice

Es la fe pública uno de los llamados por Don Jerónimo Gonzales “principios hipotecarios”, esto es, una de las ideas básicas sobre las cuales se asienta un determinado sistema registral, y que resulta de la condensación de las normas que lo configuran.

Partiendo de que el Registro de la Propiedad desarrolla la actividad estatal de toma de razón y manifestación de las situaciones jurídicas inmobiliarias, pues su objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al domino y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, (artículos 1.1º párrafo Ley Hipotecaria, 605 Código civil).

A- El principio de publicidad. Ir al Índice

Este principio se descompone en dos principios.

1 – El de legitimación (objeto de estudio en otros temas del programa) que presume iuris tantum la exactitud del Registro.

2 – Y el de fe pública registral, que presume iuris et de iure la exactitud del Registro, cuando se trate de proteger a terceros que, confiando en la apariencia registral, adquieran con las condiciones establecidas por la Ley.

B- La fe pública en Derecho comparado. Ir al Índice

[–(Puede NO decirse)–

1 – Derecho germánico. Es un principio inmobiliario esencial, en congruencia con el sistema de folio real, la inscripción constitutiva, y el principio de consentimiento formal.

2 – Sistemas latinos. Se desconoce la fe pública registral, pues rige el principio de inoponibilidad del título no transcrito frente al tercero que sí transcribió–].

C– Enmarque de la fe pública registral. Ir al Índice

Según Roca Sastre no es más que una variante del principio de exactitud. Para Jerónimo González , a quien sigue Nuñez Lagos, la fe pública registral es una modalidad del principio de publicidad, [–(NO decir)–y así para Nuñez Lagos el principio de publicidad consiste en atribuir a la inscripción en el Registro de la Propiedad el valor material o sustantivo de una apariencia jurídica para que el que adquiera confiado en la misma quede protegido–]. Otros autores entienden que tanto la llamada presunción derivada del principio de legitimación como el efecto fundamental que encierra el principio de la fe pública registral, han de entenderse como simples efectos de un superior principio cual es el de la protección del tráfico jurídico inmobiliario–].

Entrando ya en la configuración de la fe pública registral que lleva a cabo nuestra legislación hipotecaria …

La fe pública en Derecho español. La doctrina se divide en dos grandes teorías.

1 – LA TEORÍA MONISTA. Es la postura tradicionalmente mayoritaria (JG, ROCA, SANZ). La fe pública conlleva un doble aspecto:

Positivo, conforme al Art. 34 L.H. “El 3º que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho. de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviese su causante o transferente.”

Negativo, conforme a los arts. 606 C.c. y 32 L.H.: “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero”.

Planteamiento doctrinal:

De estos dos preceptos resulta el principio de fe pública, pues el artículo 32 LH debe contemplarse en íntima conexión con el artículo 34 LH.

– La tutela de los terceros se fundamenta en la protección a la apariencia jurídica creada por la inscripción.

– Esta apariencia consiste en una inexactitud registral sobre situaciones jurídico reales inmobiliarias.

– Ello eleva la inexactitud registral a categoría básica del sistema, conforme al                  Art. 40 in fine L.H. “en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

Requisitos para la protección a los terceros.

Para esta teoría son: la inscripción y el cumplimiento de los demás requisitos del Art. 34 LH (adquirir de buena fe y a título oneroso de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir).

2 – LA TEORÍA DUALISTA. (NUÑEZ LAGOS, LACRUZ BERDEJO, GARCÍA-GARCÍA, GOMEZ GÁLLIGO, CHICO). Hay que distinguir entre:

El principio de inoponibilidad del art. 32 LH.

– El principio de fe pública registral del art. 34 LH.

[–(NO decir)–Evolución histórica. Los defensores de esta tesis sostienen que en la LH de 1861:

– El principio general inspirador de la protección de terceros fue la inoponibilidad de lo no inscrito, tomada de las legislaciones latinas, y que recogía el antiguo art. 23. LH.

El principio de fe pública fue recogido por vía de adición, como una excepción a la regla del art. 33 LH: [–“la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”–].

El Art. 32 LH para la tesis dualista.

– Planteamiento doctrinal:

– Para esta tesis el art. 32 LH parte de un conflicto entre un título inscrito y otro no inscrito, (similar al del art. 1473 Cc.), conflicto que se resuelve en favor del titular inscrito frente al no inscrito, en íntima conexión con el principio de prioridad, (arts 17, 24, 25 LH)

[–(NO decir)–La idea fundamental del art. 32 LH es no perjudicar al tercero por la omisión de la inscripción–].

– Sin embargo, según LACRUZ, la inoponibilidad del título no inscrito, no protege contra la nulidad del propio título que se inscribió, ni contra los anteriores previamente inscritos; para lograr esta segunda protección, nace el art. 34. LH

Requisitos para la protección a los terceros del art 32 LH:

Inscripción del propio título. [–Sin que sea necesaria la previa inscripción del transferente—].

[–Así, frente a la fe pública, la inoponibilidad también salvaguarda los derechos:

* De los inmatriculantes

* De los que reanudan el tracto interrumpido–].

– Onerosidad. No es necesaria, [–pues el conflicto de títulos se resuelve exclusivamente en virtud de la inscripción–].

– Buena fe:

* Mientras en el ámbito del art 34 LH entiende como desconocimiento de la inexactitud registral.

* En el art. 32 LH sería la falta de intención dolosa.

Efectos del at. 32 LH.

En el artículo 32 LH la publicidad registral es requisito CONSTITUTIVO de la eficacia plena del derecho REAL, [–protegiéndose la eficacia de la inscripción frente a la clandestinidad–].

[–(NO decir)–Por lo que el adquirente con título NO inscrito, no puede oponer su adquisición al titular registral, aunque ello no implique la extinción de su derecho–].

– Suspensión. No se aplican al tercero del art. 32 LH

  • La suspensión de efectos del art. 28 L.H. (Que veremos)
  • Ni la del art. 207 LH, cuando los títulos en conflicto provengan del mismo enajenante, pues así resulta del Art. 1473 CC (Tema 67 Civil). [–Si los títulos tienen distintas procedencias, la suspensión de la fe pública también alcanzaría a la inoponibilidad–].
  • El art. 34 LH según la tesis dualista:

Planteamiento doctrinal.

[–(Puedo NO decir)–Soluciona el problema entre dos titulares inscritos si el anterior resulta INEFICAZ por causa NO inscrita–]

 Se basa en la fe pública, al proteger la confianza del tercer adquirente en la apariencia (en los pronunciamientos registrales).

 Plantea un problema de inexactitud registral, (al omitir el Registro las causas de nulidad o resolución del negocio precedente).

 El art. 34 LH debe interpretarse como excepción al art. 33 LH “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”; regla que tiene una vigencia incondicional entre las partes, y de la que se exceptúan los terceros del art. 34 LH.

[–De este modo, el art. 34 LH funciona como una especie de muro registral frente al efecto civil de arrastre de nulidades del derecho del otorgante–].

-[–Para la doctrina dualista del art 32 LH es aplicable en relación con el art 1473 Cc para solucionar el problema de la doble venta y con el art 34 LH para solucionar el problema de la venta de cosa ajena.

Decir!!!: Tradicionalmente el TS exigía para la doble venta, (mismo vendedor transmite el mismo bien a diferentes compradores), que las ventas fueran coetáneas y que la primera venta NO estuviera consumada. En este supuesto quedaba protegido el comprador que primero hubiera inscrito aunque NO adquiriera de un titular inscrito: (el inmatriculante, el que reanuda el tracto…). Pero si las ventas NO eran coetáneas y por ello la primera venta estaba consumada al realizarse la segunda, el TS consideraba que el caso NO era de doble venta sino de venta de cosa ajena, y por ello el segundo comprador que inscribiera tenía que reunir los requisitos del art 34 LH, para quedar protegido, (entre otros, el adquirir de un titular inscrito, el de ser válida su propia adquisición conforme al art 33 LH y el de existir una adquisición previa que se resolviera o anulara). (–Pero, aún en este caso, muchas Sentencias entendían que el segundo comprador que inscribía no quedaba protegido por el art 34 LH ya que la venta de cosa ajena era nula por falta de objeto (art 33 LH), y porque al adquirir directamente del titular inscrito NO se daba el requisito de que se anulara o resolviera la adquisición del transmitente–)–].

Pero la STS de 7 de septiembre de 2007 revisa esta jurisprudencia y señala que el supuesto de doble venta se da aunque las dos transmisiones NO sean coetáneas y la primera ya esté consumada, y por ello hay que aplicar el art 1473 CC en relación con el art 32 LH si el segundo comprador que inscribe adquiere de quien NO es titular registral, y el art 1473 Cc en relación con el art 34 LH si el segundo comprador que inscribe adquiere de un titular inscrito, (dando lugar a una adquisición “a non domino” si reúne los demás requisitos del art 34 LH).

Esta doctrina ha sido confirmada por STS 1 de diciembre de 2010, que añade que el verdadero dueño privado de su derecho debe dirigir su acción para lograr la indemnización frente a quien vendió indebidamente y no frente al adquirente de buena fe.

D- Ámbito de la fe pública EN NUESTRO SISTEMA. Ir al Índice

La fe pública sólo alcanza la titularidad jurídica, es decir, la titularidad, existencia, contenido y condiciones de los derechos reales inscritos, (–es decir, respecto del contenido de la hoja, folio o registro particular destinado a cada finca inmatriculada—art 13.1º párrafo LH: “los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.- ).

Quedan excluidos de la fe pública registral:

1 – Los datos sobre cabida, condiciones físicas y límites de la finca, (salvo que haya duda de la existencia de la finca, y por lo tanto del derecho de propiedad—es la llamada delimitación de la finca a la que si alcanza, según algunos autores, la fe pública registral.

A este respecto, no obstante señalar que los datos físicos podían quedar, según resulta del artículo 1.3 LH, bajo la salvaguardia de los tribunales, extendiéndose sobre ellos el principio de legitimación y habiéndose de presumir exactos mientras no se declare su inexactitud, y esto ocurriría cuando la finca registral haya sido coordinada con el catastro como resultaba de lo dispuesto en el R.D de 3 de mayo de 1980 sobre Coordinación Catastro y Registro, así como del contenido del artículo 53.2 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre.

No obstante, Tras la reforma Ley 13/2015, el artículo 10.5 LH dispone que: “ Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real…”. Es decir, en el caso de coordinación se extienden los principios de legitimación registral del artículo 38 a los datos descriptivos de la finca. Junto con esto, como es objeto de estudio en otros temas del programa a los cuales me remito, habría que citar la Ley del Catastro, así como la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 29 de octubre de 2015.

2 – Los datos relativos a la capacidad y estado civil de las personas. (a pesar de los asientos de inscripción o anotación preventiva de los arts 2.4º LH, 42.5º LH, que vinculan al Registrador al calificar los posteriores actos dispositivos).

3- Los derechos del Art. 98 LH: [–es decir, los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal, no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada. No obstante hay que precisar que según resulta del referido artículo 98 la Fe Pública si se extenderá a aquellos derechos de crédito garantizados por hipotecas que no sean de seguridad, pues en tal caso los efectos materiales de la inscripción se extienden de la garantía real al derecho por ella asegurado, de modo que el cesionario del crédito hipotecario que reúna los requisitos del artículo 34 quedará protegido tanto frente a aquella como frente a este. Por el contrario, tratándose de hipotecas de seguridad, el crédito garantizado, insuficientemente determinado en el registro, nace, se modifica y extingue en la esfera extrarregistral, y por tanto la fe pública no se extiende a su existencia, extensión o titularidad.

[–Tampoco a los derechos personales asegurados mediante anotación preventiva de embargo, (pues frente a ellos cabe la interposición de tercerías de dominio o de mejor derecho en base a títulos no inscritos y la anotación preventiva NO protege frente a causas de nulidad del título del titular objeto de la anotación preventiva)–].

Según entiende Pau Pedrón, la fe pública sí que alcanza a aquellos derechos que, siendo generalmente considerados por la doctrina como personales, tiene carácter inscribible. Así, los arrendamientos inmobiliarios o el Derecho de Opción.

4- Las limitaciones legales de la propiedad, [–pues, aunque no figuren registradas, la publicidad de la Ley es mayor siempre que la del Registro ex art 6.1 Cc: así las prohibiciones legales de disponer—art 26.1ª LH–, los retractos legales, servidumbres legales, entre otros casos–].

5-. Tampoco alcanza la fe pública registral a las servidumbres aparentes, (que por su ostensibilidad hieren forzosamente los sentidos)

[–Respecto de los bienes muebles, es aplicable el principio de la fe pública registral a los mismos, entre otros que preconiza la Ordenanza de 19 de julio de 1.999, dada la existencia del Registro de Bienes Muebles por Disposición Final del Decreto 1.828/1999, de 3 de diciembre–].

2.- Examen y precedentes del artículo 34 de la ley. Ir al Índice

A – Precedentes. Ir al Índice

1 – Ley de 1861:

  • Se limitó la fe pública, al afirmar que la acción reivindicatoria y la de nulidad, no se detenían frente al Registro.
  • Pero si un tercero adquiría del titular registral e inscribía su derecho, no se invalidaba su adquisición, por la anulación o resolución del derecho del transmitente, en virtud de un título anterior no inscrito o por causas que no constasen en el Registro.
  • [–Sólo en virtud de un título anteriormente inscrito, podía invalidarse otro título posterior inscrito–].

2 – Reforma de 1869:

  • El principio de fe pública quedó desvirtuado, pues la preocupación por el problema del título falso llevó a establecer un sistema de notificaciones a los titulares precedentes que, según el Registro, hubieran poseído los bienes en los veinte años anteriores, sistema que no llegó a aplicarse en la práctica.
  • Aunque reforzó la protección eliminando la referencia a los títulos anteriormente inscritos.

3 – La Ley de 17 VII 1877 introdujo en el Art. 34 LH la onerosidad del tercero, que se completó después por la Jurisprudencia TS, que exigió la buena fe.

[–(NO decir)–4 – Reforma de 1909; mantuvo la redacción anterior, añadiendo un último párrafo relativo a las adquisiciones de bienes al Estado–].

5 – La ley de 1944.

  • Suprimió el sistema de notificaciones.
  • Incluyó el requisito de la buena fe, que ya aplicaba la jurisprudencia.

 [–La redacción actual del precepto proviene casi íntegramente de esta reforma, aunque existía un primer párrafo con el texto del art. 33 LH–].

6 – El texto refundido de 1946.

  • [–Restituyó al art. 33 LH el primer párrafo del 34 LH].
  • Y puntualizó el requisito de la buena fe como desconocimiento de la inexactitud registral.

B – EXAMEN DEL artículo 34 LH: Ir al Índice

[–Vamos a analizar sus presupuestos, requisitos, efectos y excepciones:–]

a) Presupuestos de aplicación. La protección derivada del Art. 34 LH tiene como punto de partida la inexactitud registral, al publicarse como válido un negocio inválido.

Tendrá lugar la inexactitud cuando no resulte del Registro:

1-La nulidad absoluta o anulabilidad del título del transmitente.

2-Las ineficacias de la inscripción del transmitente, (por error o nulidad de la misma).

3-La existencia de acciones resolutorias de efectos reales y retroactivos, como:

* La condición resolutoria propiamente dicha. (Arts 1123 Cc, 37.1ª LH).

* La condición resolutoria explícita, (o pacto de lex comisoria), (art. 1504 C.c., 11 LH).

* El retracto convencional. (Arts 1507 y ss Cc).

[–(Puedo NO decir)–* La revocación de donaciones por incumplimiento de cargas o gravámenes. (arts 647 Cc, 37.2ª LH)–].

[–Entre otros casos–].

b) Requisitos para la protección del tercero. Es necesario:

  • Que se trate de una adquisición por negocio jurídico o asimilada a ella, (–así, las Resoluciones judiciales que en sí mismas tienen la naturaleza de acto traslativo del dominio o de constitución de derechos reales, como las adjudicaciones derivadas de la vía de apremio o proceso de ejecución hipotecaria—art 594 LEC–, o las adquisiciones derivadas de expropiación forzosa, o si por negocio jurídico se adquiere un derecho personal susceptible de inscripción—adquisición del derecho de arrendamiento por el arrendatario en base a la titularidad registral del arrendador–; excluyéndose la fe pública registral en las adquisiciones “ministerio legis” de ocupación, usucapión o accesión, [–Si bien, en este último caso, al ser la accesión una “extensión” del dominio del solar, si la adquisición del solar se produjo cumpliendo los requisitos del art 34 LH, la protección de la fe pública alcanzará en este caso a las accesiones, siempre que se demuestre que éstas han tenido lugar de modo regular–).
  • Que la adquisición sea válida.
  • Que la finca o derecho esté previamente inscrita a nombre del transmitente
  • Que no consten en el Registro causas de nulidad o resolución del derecho del transmitente
  • Que la adquisición sea onerosa y que haya buena fe.
  • Que se inscriba la adquisición del tercero.

– Se estudian en el tema ss, (Tema 10 H), al que nos remitimos.

[-Las SSTS de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007 fija doctrina en relación con el art 34 LH y dice que la venta de cosa ajena NO es nula por falta de objeto.

En la venta de cosa ajena hay falta de poder de disposición del vendedor, (que previamente ha vendido), pero esta falta de poder disposición la suple el art 34 LH en relación con el art 38 LH.

Además de que para que el tercero del art 34 LH esté protegido y adquiera “a non dominio” NO es necesario que sea un subadquirente, basta con que adquiera de un titular inscrito e inscriba; (–es decir, no es necesario para que se aplique el art 34 LH que siempre se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas que NO consten en el Registro). Por ello la expresión del art 34 LH “aunque después se anule o resuelva el (derecho) del otorgante…” debe de interpretarse como “INCLUSO cuando se anule o resuelva el derecho del otorgante”-

Doctrina confirmada por STS de 1 de diciembre de 2010, que añade que el verdadero dueño, privado de su derecho, debe dirigir su acción para indemnización frente a quien vendió indebidamente y no frente al adquirente de buena fe].

c) La concurrencia de estos requisitos mantienen al tercero en su adquisición.

Se plantean las ss cuestiones:

1 – Si hay irreivindicabilidad o adquisición “a non domino“.

– Irreivindicabilidad. NÚÑEZ LAGOS; parte de la expresión “será mantenido en su adquisición”, por lo que el Art. 34 LH no extingue las acciones reales, pero que las hace ineficaces contra el tercero hipotecario.

Adquisición a non domino. Según la mayoría existe, pues el tercero adquiere de persona que, aun estando legitimado registralmente para disponer, no es titular civil. [–(NO decir)–Ello transforma la anterior acción real del verus dominus en una simple acción personal contra el precedente titular registral–].

2 – Si la adquisición del tercero es originaria o derivativa.

  • Según algunos, la adquisición es derivativa, pues para el tercero, el único titular que existe es el registral.
  • LACRUZ estima que es originaria, pues sólo la adquisición derivativa puede proceder del titular real.
  • ROCA, eclécticamente, estima que es originaria en cuanto a la titularidad, pero derivativa en cuanto a su extensión, [pues la adquisición se consolida en el tercero con la extensión y en los límites con que aparezca publicada en el Registro].

3 – Efectos en cuanto al verus dominus.

  • Su derecho queda resuelto automáticamente en el momento de la inscripción del tercer adquirente.
  • Desde ese instante, queda en la situación de poseedor sin título y se halla obligado a restituir la cosa al tercero.

3.- Excepciones a la fe pública registral. Ir al Índice

Pueden tener lugar por vía de suspensión o por vía de inaplicación definitiva.

A – EXCEPCIONES por vía de suspensión de efectos. Ir al Índice

1 – Inscripciones de herencia o legado. Según el art. 28 L.H:” las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.

Exceptúanse las inscripciones por título de herencia, (testada o intestada), mejora o legado a favor de los herederos forzosos”.

Su fundamento es proteger al heredero real frente al heredero aparente, (riesgo que no se produce respecto de los legitimarios (de ahí la excepción)).

Por lo tanto, sólo será de aplicación a las reclamaciones del primero, (heredero real), contra los adquirentes del segundo, (heredero aparente), [–(NO decir)–pero no a las que, frente a estos efectúen extraños, pues respecto de los mismos se aplicará la regla general del art 34 LH–]. (Según Nuñez Lagos y Jordano Barea).

[–(Puede NO decirse)–Y en Cataluña, establece en su artículo 465-1.2 (Ley 10/2008, de 10 de julio, del Libro IV del Cc de Cataluña de Sucesiones), en línea con el art 28 LH, que “La acción de petición de herencia es procedente también contra los sucesores del heredero aparente o del poseedor y contra los adquirientes de la totalidad de la herencia o de una cuota de esta”.

2- Inmatriculaciones por título público o certificación administrativa. Art 207 LH: “Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.”

 [–Se refiere a los adquirentes del inmatriculante, pues éste nunca queda protegido, al faltar la previa inscripción. El cómputo del plazo de 2 años ha de hacerse desde la fecha de la inscripción de inmatriculación]

Señalar que anteriormente el Art 207 LH recogía que las referidas inscripciones no surtirían efectos frente a terceros…, excluyendo por tanto la posibilidad que durante ese plazo pudiera surgir un adquirente protegido por la fe pública por haber confiado en el contenido de dichos asientos, tras la reforma 13/2015, se habla de suspensión de los efectos protectores del art 34 LH.

3[–(Puedo no decir)–Anotaciones preventivas con reserva de rango.

* De adjudicación para pago de deudas de una herencia o concurso. (Art. 45 LH).

* De legados de género o cantidad. (Art. 48 LH)

[–Si se soliciten en el plazo legal de 180 días, las anotaciones perjudicarán a los terceros que en dicho plazo hayan adquirido algún derecho sobre el inmueble adjudicado, aunque reúnan los requisitos del Art. 34 LH–] (art 353.2 RH)–].

4- Reconstrucción de Registros destruidos (Ley de 15 VIII 1873, art 14). Durante el plazo de un año fijado para la reconstrucción, prorrogable por otro se suspende la aplicación de los Arts 32 y 34 LH, (así como de los arts 17, 20 LH).

5- [–(Puedo NO decir)–Inscripciones de fincas de reemplazo de concentración parcelaria, que no produce efectos respecto de terceros hasta transcurridos 90 días naturales siguientes a su asiento, (–pues el acta de reorganización de la propiedad derivada de la concentración parcelaria es inscribible, aunque las fincas de origen figuren inscritas a nombre de personas distintas, estableciéndose un plazo prudencial para posibilitar impugnaciones por perjudicados), (Art. 235 LRDA de 1973)–].

6- Los Arrendamientos Rústicos sujetos a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre–EV 27 mayo 2004-y modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, durante el periodo mínimo legal de duración del contrato y el de la prórroga tácita que este en curso.

 En el caso de arrendamientos de viviendas LAU 29/1994, de 24 de noviembre, recoge en su artículo 14: “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.” (redacción ley4/2013)

B) EXCEPCIONES POR VIA DE INAPLICACION DEFINITIVA Ir al Índice

1- Menciones de derechos. Art. 29 L.H.: “La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial”

2- Anotaciones preventivas.

  • Las de derecho hereditario (arts 42.6º, 46 LH), (por su inadaptación a los principios hipotecarios).
  • Las de embargo (art 42.2º LH), pues afectan al anotante los actos dispositivos anteriores, aunque no estén inscritos, si bien el adquirente para evitar la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de embargo (art 175.2ª RH), deberá ejercitar tercería de dominio, (Art 595 LEC).

3- [–(Puedo NO decir)–La doble inmatriculación de fincas. Procedimiento de subsanación actualmente regulado por el artículo 209 LH, redacción dada por Ley 13/2015. La jurisprudencia (a veces vacilante) venia considerando que, una vez apreciada la doble inmatriculación, no se aplican los principios hipotecarios, ni, por tanto, el Art. 34 LH, resolviéndose la colisión por el criterio del Derecho civil puro reforzado por el de la inmatriculación más antigua—(SSTS de 27 de octubre de 1983, 30 de noviembre de 1989)–]. Sentencia TS (Sala 1.ª) de 19 de mayo de 2015, que fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de la doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un sólo adquirente del artículo 34 LH, debiendo ser protegida su adquisición conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.

4- [–(Decir??)–Nulidad de actos del quebrado realizados en el periodo de retroacción. (Colisión entre el Art 878 CCo y el 34 LH).

* En un primer momento, la Jurisprudencia entendía que la nulidad era absoluta, que opera ope legis incluso frente a tercero protegido por el Art. 34 LH.

* Antes de la Ley Concursal 22/2003, estimaba que la nulidad alcanza al adquirente (Art. 33 LH), pero no a los subadquirentes del Art. 34 LH.

– En la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio, (EV 1 IX 2004), se establece una acción de reintegración o rescisión, (art 71 LC), por actos perjudiciales para la masa, que no afectará a 3º que goce de irreivindicabilidad o de protección registral, según el art 73 LC)–].

5- Hipotecas legales, como la establecida a favor del Estado por contribuciones (Art 194 LH), [o a favor de los aseguradores por primas del seguro (Art. 196 LH)–].

6- Créditos singularmente privilegiados (CC, ET—arts 605 a 607 LEC, 27, 32 ET–, LPH-art 9.1e)-), si bien, la DG ha declarado que juegan en el ámbito sustantivo y que para hacerlos valer, hay que acudir a la tercería de mejor derecho, (Resolución DGRN de 3 de abril de 1998).

7-[–(NO decir)–Limitaciones impuestas por la legislación y el planeamiento urbanístico, que afectan a 3º aunque esté protegido por el Art 34, (pues la publicidad de la Ley es mayor que la del Registro), [–aunque se prevé la inscripción de ciertas situaciones como simple “publicidad noticia”–].

8- Expropiación forzosa. La DA 5 de la LOE ha modificado la LEF 1954 (art 54.5 LEF), estableciendo la necesidad de la inscripción del derecho de los reversionistas-expropiados en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a los terceros adquirentes de derechos inscritos en el Registro, dejando sin efecto la excepción establecida anteriormente a favor de los reversionistas, [–ya que tradicionalmente, el derecho de reversión en los casos de expropiación, se consideraba como una limitación LEGAL que afectaba a terceros, SIN necesidad de inscripción en el Registro de la Propiedad–].

9- Prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena contra el Registro, (“contra tabulas”) (Art. 36 in fine LH: “la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, PERJUDICARÁN siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero”).

C) SUPUESTOS EN LOS QUE SE EXIGEN MÁS REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL ART. 34. LH Ir al Índice

Usucapión contra tabulas: si se ha consumado o está en vías de consumarse, el tercero titular registral quedará protegido, siempre que, además de los requisitos del Art. 34 LH, no consienta o haga cesar la posesión durante el año siguiente a su adquisición, si no la conoció ni tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocerla al tiempo de su adquisición. (Art. 36 LH—Tema 12 H–)

[–(NO decir)– Cesión de créditos hipotecarios (Art. 149 LH), que exigía la cesión la notificación de la cesión al deudor. No obstante, hoy ya no se exige aparentemente como requisito para inscribir la cesión en el Registro, tras la modificación del art 149.1º párrafo LH por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, remitiéndose al art 1.526 Cc; aunque para su eficacia frente al deudor sigue siendo necesaria, salvo renuncia del deudor (arts 1.527 Cc, 151 LH, 176, 243 RH)–].

D) – SUPUESTOS en que NO se cumplen los requisitos del Art 34 LH: Ir al Índice

Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten en el Registro.

 Las de revocación de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.

 Las (acciones) de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen. (Art 37 LH).

 Las servidumbres aparentes, pues según el TS la apariencia hace inexcusable la ignorancia.

 [–(NO decir)–O ciertos supuestos en los que no existe onerosidad, como en la transacción o división de cosa común–].

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