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Tema 07. Hipotecario Registros. La publicidad registral. Programa anterior (hasta 2016).

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Tema 7. La publicidad registral: Sus fines y naturaleza. Principio de publicidad. La legitimación registral. Consecuencias sustantivas. Presunción de veracidad y presunciones posesorias.

1.- La publicidad registral: sus fines y naturaleza. Ir al Índice

-[–Partiendo de que el Registro de la Propiedad desarrolla la actividad estatal de toma de razón y manifestación de las situaciones jurídicas inmobiliarias, pues su objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles , (artículos 1.1º párrafo Ley Hipotecaria, 605 Cc–].

-[–(Puede No decirse)–Si bien teóricamente las mutaciones jurídico reales pueden estar presididas por uno de dos principios: 1-.El principio de seguridad del derecho—(seguridad estática)—[–(NO decir)–De predominio en el Derecho Romano, ejemplificado con el aforismo “nemo dat quod non habet” e imposibilitando las adquisiciones a non domino y los supuestos de irreivindicabilidad–]; 2-. (O) el principio de seguridad del tráfico jurídico,–(seguridad dinámica)—[–(No decir)—De predominio en el Derecho Germánico, en el que se protegía la apariencia jurídica y posibilitaba las adquisiciones a non domino–]; en todas las legislaciones posteriores se ha buscado la síntesis y compatibilidad de estos dos principios para facilitar y proteger el tráfico jurídico aunque sin llegar a la noción de derecho subjetivo–].

A – Concepto. Ir al Índice

Según GARCÍA GARCÍA y GÓMEZ GÁLLIGO, la publicidad registral se puede definir como: la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada.

-El carácter de exteriorización se opone a la clandestinidad, (con el fin de evitar las cargas ocultas del inmueble, por ejemplo, que puedan afectar a terceros). Publicidad es entonces exteriorización frente a terceros,, [–frente a la forma que es la conformación del negocio con efectos entre las partes y sus causahabientes—art 1218 Cc–].

-La exteriorización en que consiste la publicidad es continuada, a través de los diferentes libros y asientos registrales, (hasta su cancelación).

-La exteriorización en que la publicidad consiste es organizada, a través de un Registro público, (el Registro de Propiedad), regulado por la Ley y el Reglamento Hipotecario, [–Frente a la simple publicidad de hecho que origina la posesión–]. (arts 607 Cc, 221 LH).

-La publicidad se realiza bajo el control profesional del Registrador de la Propiedad, que deberá de calificar el interés conocido y legítimo del solicitante y el cumplimiento, en la medida de lo posible, de la legislación de protección de datos, (art 222 Ley Hipotecaria, Resoluciones DGRN de 11 de septiembre de 2009, 3 de diciembre de 2010), [–sin perjuicio de que el acceso al CONTENIDO de los Libros del Registro se pueda realizar de modo telemático en la forma establecida en el art 222 Bis) LH—mediante un modelo a aprobar por la DGRN y una reproducción del contenido de los asientos registrales vigentes en un página web en las 24 horas siguientes a calificar positivamente, (en el plazo de un día hábil), el Registrador el interés legítimo de la Autoridad o funcionario público solicitante con motivo del ejercicio de su función pública que se identifique telemáticamente–].

-Se exteriorizan situaciones jurídicas inmobiliarias dotadas de trascendencia real, (lo que comprende no sólo los derechos reales, sino “otras” situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real: arrendamientos, (art 2.5º LH), derechos de opción (Art 14 RH), anotación preventiva de derecho hereditario (arts 42.6º, 46, LH), entre otras.

-La publicidad evita la alegación de la ignorancia, posibilitando el conocimiento general de las situaciones jurídicas de trascendencia reales inmobiliarias, esto es, se dirige a la cognoscibilidad general de terceros.

-Y la publicidad registral produce efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada, (que pueden ser constitutivos, (derecho real de hipoteca—arts 1875 Cc, 130 LH–), derecho de superficie—(art 40.2 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio–), de legitimación(—art 38, 82 LH–), fe pública(–art 34 LH, SSTS de 5 de marzo, 7 de septiembre de 2007--), inoponibilidad(arts 32 LH–), conformadores o de prioridad(arts 32, 17 LH, 606 Cc), entre otros efectos.

Ello diferencia la publicidad registral de la publicidad-noticia de los Registros Administrativos, (en cuanto simples archivos según el art 105 CE), [–como el Registro de Asociaciones, Registro de Montes Protectores, (o con otras figuras de especial protección), Registro Marítimo de Buques–].

B – fines. Ir al Índice

1-. La seguridad del tráfico.

  • El adquirente de un derecho no puede verse perjudicado por causas que no conoció o pudo conocer al tiempo de su adquisición.
  • La cognoscibilidad general que proporciona el Registro permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas.

2-. La seguridad del derecho. Además de la seguridad del tráfico, el Registro también ampara la seguridad estática del derecho subjetivo: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no modificará el contenido del Registro sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en juicio. (arts 20, 38, 82 Ley Hipotecaria).

3-. Fomento del crédito (tanto territorial como personal, pues a través del Registro el futuro acreedor puede tener indicios de la solvencia de su posible deudor.

4-. Tiene una finalidad cautelar, (al evitar posibles conflictos entre las partes de los negocios jurídicos).

5-. Agiliza la contratación, (ya que el Registro asegura la titularidad del transmitente y las cargas existentes).

6-. Colaboración con la acción de la Administración Pública en diversas áreas como la tributaria y catastral, urbanismo y vivienda, mercado hipotecario y medio ambiente.

C – NATURALEZA. Ir al Índice

-Según Lacruz y Hernández Gil, la publicidad registral, es la actividad del Estado dirigida a constatar públicamente situaciones jurídico-privadas, es decir, es una heteropublicación o publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación del evento publicado.

-Según CHICO, la publicidad registral es un fin y el Registro de la Propiedad es un medio para lograrla.

Lo apuntó hace tiempo MORELL y TERRY: El Registro de la Propiedad es el único medio verdaderamente eficaz que acredita la preexistencia del derecho y lo hace realmente público.

  • Distinción de figuras afines. Para terminar de concretar esta naturaleza finalista de la publicidad registral, ha de distinguirse de las ss figuras:

– Forma, como medio en que las partes exteriorizan una declaración de voluntad, para dale certeza.

Frente a ello, la publicidad se realiza por un sujeto extraño al negocio, y produce efectos respecto de terceros.

           – Notificación pública, que consiste en provocar la cognoscibilidad de determinados actos jurídicos durante plazos limitados.

Frente a ello, la publicidad registral no es esporádica, sino organizada y continuada.

          – Publicación, que es una manifestación de la publicidad, como medio de dar a conocer ciertas situaciones jurídicas.

Pero la publicidad registral crea, además de una exteriorización, efectos jurídicos sustantivos. Es la diferencia entre la “publicidad noticia” y la “publicidad efecto”.

Pero esta distinción no es del todo rígida, pues en algunos supuestos se admite la constancia en el Registro de la Propiedad de situaciones jurídicas que no producen más que efectos de publicidad-noticia, [–tal es el caso de las notas marginales del art 73 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, referentes a ciertos actos y acuerdos administrativos que salvo disposición expresa en contrario, sólo informarán de la situación urbanística de la finca en ese momento; o las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de los préstamos y créditos hipotecarios, en virtud del art 12 de la Ley Hipotecaria—si bien como “reverso” a esta última “publicidad-noticia” cabe citar la posibilidad, (según las Resoluciones DGRN de 1 de octubre, y 4 de noviembre de 2010), de cierta calificación moderada por parte del Registrador de dichas cláusulas que sean contrarias de un modo objetivo a norma imperativa o prohibitiva, pues como establece la STS de 10 de diciembre de 2009 (FJ 12º), una cosa es la nulidad de una cláusula y otra distinta es su inscribibilidad–; o la nota marginal de haberse ganado tercería de mejor derecho; o la nota marginal en los suelos en que se realicen actividades potencialmente contaminantes, (Real Decreto de 14 de enero de 2005, arts 27, 28 de la Ley de Residuos de 1998)–]. 

2. El principio de publicidad. Ir al Índice

  • Tiene dos vertientes: la publicidad material y formal.

1- la publicidad material. Se refiere a los efectos sustantivos (al dar notoriedad a los derechos reales inmobiliarios y situaciones jurídicas inmobiliarias); se descompone en dos principios.

  • El de legitimación, (art 38 LH), que presume iuris tantum la exactitud del Registro en favor del titular registral, (sin perjuicio de la posible rectificación o inexactitud registral decretada en Sentencia, por acuerdo de los interesados, o por el acceso del título respectivo al Registro—arts 40, 82, 211 y ss LH)
  • Y el de fe pública registral, (art 34 LH), que presume iuris et de iure la exactitud del Registro, cuando se trate de proteger a terceros adquirentes que, confiando en la apariencia registral, adquieran con ciertas condiciones, (de buena fe, a título oneroso, y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir, y que este tercer adquirente inscriba su adquisición, presumiéndose la buena fe: se le mantiene a este tercero en su adquisición). [–Sin perjuicio de que según el art 33 LH” la inscripción no convalida los actos contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”.
  • Teorías monista y dualista.

Según los autores monistas, (Jerónimo González, Roca Sastre), el principio de publicidad tiene un doble aspecto:

El positivo integrado por los principios de legitimación y fe pública. (Vistos).

El negativo, de carácter puramente complementario recogido en el art. 32 L.H: “los títulos de dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no se hallen debidamente inscritos o anotados en el R.P. no perjudican a 3º”. (Art 606 Cc).

Los autores dualistas, Núñez Lagos, Lacruz, García García, Gómez Gálligo, Chico), desligan este precepto del principio de publicidad, entendiendo que es manifestación de otro principio registral sustantivo: el de inoponibilidad, que despliega sus efectos en conexión con el principio de prioridad (arts 17, 24, 248 LH), que se basa en presupuestos muy distintos de la publicidad.

2- la publicidad formal. Se refiere a la posibilidad de conocer el contenido del Registro; significa cognoscibilidad, no conocimiento efectivo

  • Resulta del Art. 221.1 LH los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o DRs Reales inscritos. (En parecidos términos el art 607 Cc). [==y el art 332.3 RH establece que ese interés en averiguar el estado de los inmuebles o derechos reales deberá de ser legítimo==(como lo es todo ejercicio de derecho)==].

Correspondiendo al Registrador el control profesional o calificación de ese interés legítimo y dado a conocer al mismo, (art 222 LH, Ress de 11 de septiembre de 2009, 3 de diciembre de 2010).

Se presume el interés en la Autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo, (art 221.1 LH).

  • Los medios de publicidad formal son:

 La exhibición o manifestación directa de los Libros: del artículo 222.1, 222.2 LH se deduce que la exhibición directa de los Libros del Registro es un medio excepcional de publicidad formal, (reconociéndose por el TS==STS de 31 de enero de 2001==, a pesar de la prohibición de acceso directo establecida en el art 332., 332.2. RH, por jerarquía normativa).

Sin perjuicio de la posibilidad de acceso telemático al CONTENIDO de los Libros del Registro (art 222.10 LH), [==(puede NO decirse)==frente a la dicción del art 175.3 del Reglamento Notarial que habla de acceder a los Libros del Registro; sin perjuicio de poder entender que como aquél es un precepto legal y éste un precepto reglamentario, el sentido del Reglamento Notarial debe de ser el de la Ley Hipotecaria, esto es, que el acceso es al CONTENIDO de los Libros del Registro, además de que el Reglamento Notarial se remite en este art 175.3 RN a los términos previstos en el art 222.10 LH==].

Este acceso al CONTENIDO de los Libros del Registro se realizará sin intermediación del Registrador, (salvo para el Índice de Personas), si el consultante es autoridad, empleado o funcionario público que actúe en el ejercicio de su oficio, [==(NO decir)==y de conformidad con el procedimiento del art 222 Bis) LH==].

La nota simple informativa: que es una reproducción literal, (si se solicita por el interesado), o en extracto en su defecto, del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca, [==(NO decir)==constando la descripción de la finca, los titulares de derechos inscritos, y su extensión, naturaleza, y limitaciones, así como las prohibiciones o restricciones afectantes a los titulares o a los derechos inscritos==]. La nota simple puede librarse sólo respecto de determinados extremos.

Aunque su valor es puramente informativo, (sin dar fe del contenido de los asientos del Registro), en caso de discordancia con los Libros genera responsabilidad civil del Registrador (art 222.5 LH).

La certificación registral: son las copias, transcripciones o traslados, literales o en relación, del contenido del Registro, siendo un medio de acreditar fehacientemente la situación hipotecaria de las fincas o derechos, (Roca Sastre), [por su condición de documentos públicos==art 317 LEC], y por lo tanto, en caso de error u omisión en su expedición genera responsabilidad civil del Registrador, que son las que las expiden y firman (art 335 RH).

[==Para un estudio más detallado de la materia de publicidad formal nos remitimos al tema 79 del programa==].

3. La legitimación registral. Ir al Índice

Concepto. Principio hipotecario en cuya virtud los asientos del registro se presumen exactos y veraces, considerando al titular reflejado en los mismos como legitimado para actuar en los ámbitos judicial y extrajudicial, en la forma que el propio asiento determine.

Basado el principio de legitimación registral en la presunción de exactitud del Registro,

[–esto es, en la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, que si bien es una fuerte presunción “iuris tantum”, (artículos 1.3º párrafo LH, 385 LEC), admite prueba en contrario, a través del ejercicio de una acción de rectificación del Registro ante los Tribunales demostrando la inexactitud del Registro (art 40 LH): es decir, o bien que no existe o no pertenece el Derecho a favor de la persona que así lo proclama el Registro, en el caso de la inscripción, o bien que si existe el derecho aun haberse cancelado en el Registro el derecho, en el caso de la cancelación–].

Evolución en nuestro derecho.

1 – La ley de 1861 y la reforma de 1869 limitaron su eficacia a la protección al adquirente frente a los defectos de titularidad del transmitente.

  • Sin embargo, el titular inscrito no obtenía de la inscripción ninguna ventaja apreciable en el ámbito procesal ni en el sustantivo.

2 – La ley de reforma de 1909 introdujo modificaciones:

  • El Art. 24 introdujo la exigencia de previa o simultánea demanda de nulidad o cancelación del asiento cuando se ejercite una acción contradictoria con el derecho inscrito e impuso el sobreseimiento de todo proceso de ejecución sobre bienes inscritos a nombre de persona distinta del demandado.
  • El Art. 41 introdujo la presunción “iuris et de iure” de que titular inscrito era poseedor de la finca, quedando autorizado para obtener esa posesión, por un procedimiento sumario y poco considerado con el ocupante de hecho.
  • Con ello pretendió resolver el problema de las relaciones entre tradición e inscripción: la presunción inatacable de que el titular inscrito era poseedor, permitía al accipiens dar por cumplido el requisito de la tradición con el mero otorgamiento de la Escritura, cualquiera que fuese la situación real del inmueble.
  • El RDL 13 VI 1927 convirtió la presunción en iuris tantum y permitió al tenedor de la finca oponerse al lanzamiento demostrando que tenía título para poseer.

3 – El RH 1915 supuso un importante avance, al disponer en su Art. 51 que “los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su nulidad”. [–En parecidos términos, hoy, art 1.3º párrafo LH–].

4.- Consecuencias sustantivas. Ir al Índice

 La reforma de 1944-1946 supuso la formulación definitiva del principio, en varios preceptos de los que resultan sus consecuencias sustantivas:

– Art. 1.3º párrafo LH: “los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los arts. 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley”.

– Art. 38.1º párrafo LH: “A todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

-Tras la reforma Ley 13/2015: 10. 5 “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.”

– Art. 97 LH: “cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”.

– Art. 41.1º párrafo LH: “Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través de los trámites del juicio verbal regulados en la LEC, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio”.

Consecuencias sustantivas.

[–Siendo objeto del tema siguiente las consecuencias procesales—Tema 8–].

  • Presunción de exactitud y veracidad, que luego veremos, [–y de la que se derivan las demás consecuencias–].
  • La presunción posesoria, [–que también se estudia en epígrafe aparte, como veremos–].
  • Principio de salvaguardia judicial de los asientos. Art. 1.3º párrafo LH.

Los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Para que el titular registral pueda hacer valer la presunción, bastará que presente certificación del Registro, que acredite su derecho.

La destrucción de la presunción presenta dos aspectos.

  • Desde el punto de vista sustantivo, conforme al Art. 40 LH, dicha destrucción debe basarse en la prueba de alguno de los siguientes extremos:

* Que no haya tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria.

* Que se ha extinguido el derecho inscrito o anotado.

* Nulidad o error del asiento.

* Falsedad nulidad o defecto del título.

  • Desde el punto de vista registral, la destrucción de la presunción, requiere la impugnación del asiento contradictorio.

 Según el Art. 38.2º párrafo LH: “como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta ley cuando haya de perjudicar a tercero”. Se estudia en el tema ss.

  • La facultad de disponer. Se plantea si la legitimación otorga al titular inscrito una facultad dispositiva, incluso cuando en realidad no sea titular del derecho inscrito.

– Postura afirmativa. COSSÍO, SANZ, LA RICA. Se basa en el concepto de titularidad formal de disposición o de legitimación extraordinaria: [–la apariencia creada por la inscripción implicaría un poder jurídico apto para transmitir el derecho real ajeno–].

– Postura negativa. ROCA SASTRE, CHICO, LACRUZ.

  • El titular inscrito sólo tiene poder dispositivo sobre su posición registral, [–(Puede NO decirse)–ya que puede provocar, por cualquier título, un nuevo asiento y sólo con su consentimiento podrá ser cancelado el suyo.
  • Pero no tiene poder dispositivo de carácter sustantivo, ya que las enajenaciones gratuitas, o a favor de un adquirente de mala fe o que no inscribió su adquisición no surten efecto frente al titular real. [–(Puede NO decirse)–NO se goza de la protección de la fe pública registral del art 34 LH, que lo que provoca es que devengan inatacables, a efectos de terceros, las adquisiciones de buena fe, a título oneroso, de persona con facultad para transmitir, que se inscriban–].

Por lo tanto, la apariencia no implica un poder dispositivo, sino que precisamente, suple dicho poder dispositivo, en aras a la protección del tráfico jurídico.

Actuación de Notarios y Registradores. Para ello debe partirse de los datos de titularidad y cargas resultantes del Registro. Por ello, los asientos ya practicados, conforme al art 18 LH, constituyen un elemento esencial y un límite de la función calificadora, [–(Puede NO decirse)–no sólo los asientos del Libro de Inscripciones, sino también los de los Libros auxiliares, como el Libro de Alteraciones de las facultades de administración y disposición, (por lo que en caso de que el titular registral figure como incapacitado o concursado en este Libro su legitimación registral quedará afectada, (y necesitada de intervención, o representación, sin perjuicio, en su caso, de autorización y/o aprobación judicial))–].

[–(Puede NO decirse)–Por último, cabe citar la facilidad de conversión de las antiguas inscripciones de posesión en inscripciones de dominio, ex art 353.3 RH: “cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida alguna certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si NO existiere asiento contradictorio”–].

 

5.- Presunción de veracidad en los asientos del Registro y presunción posesoria Ir al Índice

Presunción de veracidad o exactitud.

  • Con SANZ, podemos distinguir los ss aspectos de la presunción.

1- Contenido. Presenta dos aspectos.

– Positivo: presunción de existencia y titularidad de los derechos inscritos. (Art. 38.1º párrafo LH).

– Negativo: presunción de extinción del derecho en caso de cancelación. (Art. 97 LH).

2– Requisitos.

Inscripción conforme a derecho. El derecho ha de constar en el Registro mediante el asiento idóneo de inscripción, anotación preventiva, (por ejemplo, anotación preventiva por defecto subsanable del título del art 42.9º LH), o nota marginal (sucedánea de la inscripción—así la nota marginal de subrogación hipotecaria en la posición del acreedor a instancia del deudor—arts 1211 Cc, Ley 2/1994 de 30 de marzo).

Falta de contradicción en el propio Registro, de modo que no exista, en el folio de la finca ningún asiento que pueda enervar, temporal o definitivamente su eficacia. Pueden citarse los ss casos:

* Asiento de presentación o anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable, referente a un título que pudiera implicar la no vigencia de la inscripción.

* Nota marginal por doble inmatriculación. Art.209.8 LH

* La anotación preventiva de demanda contradictoria del derecho inscrito, aunque según algunos, tales anotaciones suspenden la fe pública, pero no la legitimación.

– En cambio, no obsta a la legitimación registral la inscripción de inmatriculación por título público o certificación administrativa o de herencia voluntaria, aunque no hayan transcurrido los dos años de suspensión de la fe pública de los arts. 28 y 207 L.H. [Señalar que tras la reforma Ley 13/2015, el artículo 207 se refiere ya no a suspensión de la fe pública sino a que “los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha..”

[–(Puedo NO decir)–Según la Res DGRN de 18 de septiembre de 1989, tampoco puede operar la legitimación registral si en el título presentado se reconoce la inexactitud del favorecido por la misma, (reconoce el titular registral haber transmitido previamente la finca en documento privado)–].

3- Carácter de la presunción.

– Es una presunción de derecho, diferente de las presunciones de hechos.

– Es una presunción relativa o iuris tantum, pues el Art. 1.3º párrafo LH admite la declaración judicial de inexactitud. (Arts 39, 40 LH).

– Se plantea si es una presunción de integridad, es decir si implica una presunción de inexistencia de lo no inscrito:

  • Los autores monistas, lo rechazan, por la doctrina del título y el modo, la inscripción declarativa y el principio general de libertad del dominio.
  • Los autores dualistas, consideran que, tratándose de fincas inmatriculadas, la falta del asiento trae como consecuencia la presunción de inexistencia del derecho no inscrito, en virtud del principio de inoponibilidad del Art. 32 LH y la teoría de la inscripción conformadora.

3- Extensión. Hay que distinguir:

Ámbito material. Según el art. 38.1º párrafo LH rige a todos los efectos legales. Por tanto:

  • No limita sus efectos al derecho hipotecario, sino que se extiende a los demás campos del derecho en que tenga que apreciarse la eficacia del asiento.

[–(Puede NO decirse)–Rige a los efectos tanto favorables como desfavorables para el titular registral; por ejemplo, en los supuestos de responsabilidad objetiva del art. 1907 C.c–].

Ámbito subjetivo, la presunción se aplica a cualquier titular registral y según ROCA, también a sus herederos, aunque no hayan inscrito a su nombre.

  • Ámbito objetivo; en cuando al derecho la presunción de exactitud abarca:

La existencia del derecho y su titularidad o pertenencia.

           Ahora bien, ello sólo sucede respecto de aquellos derechos reales susceptibles se inscripción, quedando excluidos de la legitimación:

           * Los datos de mero hecho, salvo lo que ahora diremos.

           * Los referentes a relaciones obligacionales. [–(Puede No decirse)–Sin perjuicio de que según García García, de que la presunción de veracidad o exactitud debe de alcanzar a los derechos “personales” inscribibles, (como la inscripción de arrendamiento o la anotación preventiva de derecho hereditario)–].

           * Los relativos al estado civil.

           * Las limitaciones legales o estatutarias de la propiedad o a las servidumbres aparentes.

– También se extiende a la causa de la adquisición, tal como resulte del Registro.

– Y a la extensión del derecho, [–en cuanto a los pactos, condiciones y modalidades que consten en la inscripción—art 9.2ª LH, 51.6ª RH)–].

  • Se plantea si la legitimación se extiende a los datos de hecho o descriptivos. En este caso es necesario distinguir, tras la citada reforma Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, el TR del Catastro y de la Resolución de 29 de octubre de 2015 por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (que regula los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad) entre:

Fincas coordinadas con el Catastro: como hemos mencionado anteriormente el artículo 10.5 Ley Hipotecaria cuyos efectos jurídicos son que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real.

La coordinación o no de la finca con catastro debe de constar en el asiento que practiquemos, tal y como exige el art. 9, letra a), y según que incorporemos o no la Representación Gráfica Georreferenciada aportada. Y esta circunstancia debe de hacerse contar también en la publicidad.

Alcanzada la coordinación, ese atributo se hace constar de manera destacada tanto en el registro como el en Catastro, y éste último incorporará a la descripción catastral del inmueble coordinado, también, el código único de finca registral. (art. 3.1 LCatastro). Objeto de estudio en otros temas del programa.

– Fincas no coordinadas con Catastro: en este caso, manteniendo lo que se decía ya antes de la reformas citadas,  la jurisprudencia es variable:

  • Según algunas Sentencias la legitimación no es aplicable a las circunstancias de hecho, aunque puede servir de indicio a tener en cuenta en el proceso.
  • Según otras, si bien el principio de fe pública no alcanza a las circunstancias de hecho, si se extienden a ellas los efectos presuntivos de la legitimación. [–(NO decir)–STS de 21 de marzo de 1953, frente a la STS de 27 de diciembre de 1996 que niega que se extienda la legitimación a las circunstancias de hecho—tener en cuenta que esta última STS es anterior a la Ley del Catastro de 2004, y la modificación del art 9.1º LH por Ley de 27de diciembre de 2001–/–].
  • La STS de 2 de junio de 2008, tras señalar que, en general, se viene entendiendo que la legitimación registral no se extiende a los datos de hecho de una finca, añade que tal afirmación debe ser matizada: si es verdad que no pueden entenderse amparados por la presunción de exactitud datos como el carácter de secano o de regadío, o la existencia de construcciones, en cambio sí favorece al titular registral que confía en el Registro los datos que éste contiene relativos a la superficie o los linderos, respecto de los cuales no se le puede imponer la carga de la prueba, que ha de corresponder a quien se oponga a ellos.

2- La presunción posesoria.

Según el 2º inciso del Art. 38.1 de igual modo, se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

  1. Carácter de la presunción. Existen las ss posturas doctrinales:

1 – Presunción de posesión de hecho. SANZ FERNÁNDEZ entiende que se trata de una presunción de posesión material, física o de hecho del derecho inscrito (ius possessionis), por tanto, puede ser desvirtuada mediante la prueba de que no se tiene la posesión material.

  • A esta tesis se le objeta que:

* Hace inútil la presunción posesoria, que reduce prácticamente a la nada

* El Registro no publica, ni por tanto puede presumir, datos de mero hecho (Art 5 LH—Sin perjuicio de las excepciones de los art 23 LH—cumplimiento de condiciones–, —ONueva–, entre otras).

2 – Presunción de ius possidendi. MARTINEZ CORBALÁN entiende que la presunción se refiere al ius possidendi o derecho de poseer derivado del dominio. 

  • También esta concepción es tachada de inútil, tal presunción ya se deduce del Art. 38 LH, que presume que el titular registral es propietario.

3 – Presunción de posesión civil. LACRUZ y CHICO. No se presume la detentación material, sino la posesión civil del Art. 430 CC, con sus consiguientes posibilidades de protección y, por tanto, con una posible incorporalidad.

4 – Presunción de ejercicio del derecho inscrito. Según ROCA, la LH presupone la posesión efectiva, es decir, de hecho, pero no contemplada aisladamente, sino en conexión con el correspondiente derecho inscrito, pues deriva del mismo.

  • Esta posesión equivale al ejercicio efectivo de este derecho, y en tal sentido no es apta para la defensa interdictal, salvo que el titular registral sea poseedor de facto y haga valer únicamente esa condición.

B – Consecuencias prácticas.

1 – Acción de desahucio por precario. El titular registral está legitimado para instar la acción de desahucio por precario sin más requisito que la certificación registral; y así lo ha declarado reiteradamente la Jurisprudencia.

2 – Interdictos. La doctrina discute la posibilidad de ejercicio de los antiguos interdictos (los actuales medios de tutela sumaria de la posesión: ya que el titular registral dispondrá, a través del juicio verbal, de legitimación para ejercitar acciones sumarias de recobro de la posesión cedida en precario—art 250.1.2 LEC–, o de defensa de la posesión cuando hubiera sido despojado de ella o perturbado en su ejercicio—art 250.1.3 LEC–) al amparo de la presunción posesoria:

  • Algunos autores entienden que la legitimación activa para el ejercicio de los interdictos, (hoy tutela sumaria de la posesión, art 250.1.2 y 3 LEC), puede fundarse en la simple acreditación de la condición de titular registral, sin perjuicio de que el demandado pueda demostrar la inexistencia de verdadera posesión.

[–(No decir)–Ello choca con la exposición de motivos de la ley de reforma de 1944, que declara expresamente ser intención del legislador que la posesión “ad interdicta” no fuese condicionada en modo alguno por las declaraciones del Registro.

Por tanto, según la mayoría los interdictos sólo pueden accionarse cuando se cumplan los requisitos exigidos por la L.E.C.–].

3 – Possessio ad usucapionem. Por otra parte, la presunción del art. 38 se relaciona con la possessio ad usucapionem que regula el art. 35: “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción y se presume que el titular ha poseído pública, pacífica e ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de sus antecesores de quienes traiga causa. [En relación con el art 1960.1º Cc–].

  • No obstante, la usucapión secundum tabulas responde a un fundamento en parte diferente del principio de legitimación (ya que su finalidad básica es la de favorecer la concordancia entre el registro y la realidad extrarregistral); nos remitimos para su estudio al tema correspondiente.

4 – Ejercicio de la acción real del art. 41 L.H. Por otra parte, la presunción posesoria fundamenta, junto con la presunción de titularidad, el ejercicio de la acción real del art. 41 L.H., que se examina en el tema ss (Tema 8 Hipotecario).

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