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Tema 16. Hipotecario Registros. Las condiciones suspensivas y resolutorias. Programa anterior.

Tema 16. Las condiciones suspensivas y resolutorias y el Registro de la Propiedad. Modo de hacer constar su 45 cumplimiento o incumplimiento. El aplazamiento del pago del precio en las transmisiones inmobiliarias: Examen del artículo 11 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. Jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina de la Dirección General de los Registros acerca de la condición resolutoria explícita.

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LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. MODO DE HACER CONSTAR SU CUMPLIMIENTO O INCUMPLIMIENTO. Ir al Índice

Las condiciones, según se expone ampliamente en los temas correspondientes de la parte de derecho civil, son determinaciones accesorias de la voluntad integradas en la estructura del negocio jurídico mediante las cuales se hace depender de la concurrencia de un acontecimiento futuro o incierto la producción o cesación de los efectos del negocio condicionado, según que sean suspensivas o resolutorias, respectivamente.

Respecto a su constancia registral, a diferencia del sistema alemán, en el que los actos condicionales no son susceptibles de inscripción sino sólo de anotación preventiva, en el derecho español las condiciones acceden al Registro juntamente con el acto jurídico condicionado, debiendo copiarse literalmente en la inscripción de dicho acto principal como elemento integrante de dicho acto. Así resulta de dos preceptos básicos:

  • art. 9.c L.H.: tras la reforma 13/2015 de 24 junio: “en toda inscripción se expresarán las condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba”
  • art. 51.6 RH

que preceptúa que, a fin de dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba, se copiarán en la inscripción literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden establecidas en el título.

Requisitos generales para la inscripción

  1. Que se trate de condiciones en sentido técnico jurídico.

No lo son las que impropiamente se denominan en la LH y RH condiciones rescisorias y revocatorias, que, en realidad, constituyen circunstancias negociales de las que pueden derivarse acciones legales de rescisión o revocación del negocio.

Tampoco la denominada “conditio iuris” constituye una auténtica determinación accesoria de la voluntad, sino un presupuesto legal de la eficacia del negocio. La DGRN, en resolución de 1 de octubre de 1925, sentó la doctrina de que, si la conditio iuris era elevada por los particulares a la categoría de conditio facti, debía tener el mismo trato que esta última, pudiendo en consecuencia tener acceso al Registro, pero la R. de 4 de septiembre de 1980 cambió este criterio.

Tratándose de condiciones propiamente dichas, cabe la inscripción tanto si son resolutorias como suspensivas, pese al criterio expresado por parte de la doctrina de que las suspensivas solamente fuesen objeto de anotación preventiva, dada su carencia de efectos en la fase de pendencia. La Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2010 admite expresamente la inscripción de venta bajo condición suspensiva por analogía con el pacto de reserva de dominio, cuya validez e inscripción se admiten por la jurisprudencia.

  1. Que sean válidas.

Si la condición es inválida, deben distinguirse dos supuestos:

  • Si se trata de actos inter vivos, la regla general es que la invalidez de la condición determina la nulidad del acto, debiendo denegarse su inscripción; con una excepción: la condición de no hacer cosa imposible, que meramente se tiene por no puesta.
  • Si se trata de actos mortis causa, la condición inválida, simplemente se tiene por no puesta, de modo que el acto debe inscribirse sin la condición. La excepción es la condición captatoria, que invalida la disposición a que se refiera.
  1. Que tengan trascendencia real.

Si la purificación del negocio a través del cumplimiento de la condición no origina automáticamente una modificación jurídico real, sino que da lugar a una obligación de transmitir o retransmitir, no puede hablarse de condición registrable, puesto que ni siquiera existe acto inscribible.

  1. Temporalidad de la situación de pendencia.

La DGRN (R. 15 febrero 2002) consideró exigible el establecimiento de un plazo, por entender que los criterios de los arts. 1117 y 1118 C.c. se compadecen mal con un sistema registral pensado para dar seguridad a los terceros.

Efectos de la constancia registral de la condición

A) Fase de pendencia.

  1. Condición suspensiva.

a) Con la inscripción del derecho condicional no se produce el efecto extintivo previsto en el art. 76 LH para las inscripciones de transferencia, sino que en el Registro coexistirán dos titularidades de diferente naturaleza:

  • la actual del titular transferente sub conditione
  • y la titularidad expectante del adquirente.

b) Ambas titularidades gozan de la legitimación registral, pero la expectante no puede acogerse a la presunción posesoria ni pretender el ejercicio de las acciones reales del art. 41 L.H.

Cada titular puede disponer por sí sólo del derecho limitado que tiene inscrito a su favor y juntos pueden disponer plenamente del derecho sin limitación alguna.

c) La inscripción asegura la eficacia retroactiva de las consecuencias del cumplimiento de la condición, a efectos de la fe pública.

  1. Condición resolutoria.

También en este caso publica el Registro dos titularidades:

  • la actual del adquirente, plena pero amenazada de resolución
  • y la expectante del transmitente para el caso de que se cumpla la condición.

Los efectos de la inscripción para el adquirente sujeto a condición resolutoria son los generales de toda inscripción, aunque con la limitación que supone la amenaza de resolución.

B) Cumplimiento o incumplimiento de la condición: modo de hacerlo constar registralmente.

  • El cumplimiento de la condición suspensiva transforma la expectativa del adquirente en un derecho firme y extingue el derecho del transferente, mientras que su falta determina la extinción de la expectativa y la consolidación del derecho del transmitente.
  • De modo inverso, el cumplimiento de la condición resolutoria extingue el derecho del adquirente y consolida la expectativa del transferente, mientras que su falta consolida el derecho del adquirente y extingue la expectativa del transmitente.

Art. 23 L.H.

“El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro:

  • Por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho
  • O por medio de una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse”

art. 56 R.H.,

“Las notas marginales a que se refiere el art. 23 de la ley expresarán:

  • El hecho que se trate de acreditar
  • El nombre y apellidos de la persona o personas que lo hubieren realizado
  • El documento en virtud del cual se extiendan
  • El pago o la exención del impuesto
  • Referencia al asiento de presentación del indicado documento
  • Fecha
  • Y media firma del registrador.”
  1. La doctrina aclara esta regulación distinguiendo:
  • Cumplimiento de la condición suspensiva y el incumplimiento de la resolutoria: nota marginal haciendo constar este hecho y la consolidación de la adquisición.
  • Incumplimiento de la condición suspensiva: cancelación de la inscripción del acto condicional.
  • Cumplimiento de la condición resolutoria:
  • Debe extenderse la inscripción a favor del transferente, sus herederos o el tercero a quien corresponda, y, en su caso, practicar la cancelación de asientos relativos a derechos nacidos de actos de disposición realizados por el titular del derecho que se extingue por la resolución.
  1. En cuanto a los documentos necesarios para hacer constar el hecho de que se trate:

–  La R. 10 Enero 1944 permite que pueda justificarse:

  • por la notoriedad del suceso
  • por la documentación que ponga de relieve en los casos legalmente previstos la inexactitud de los asientos
  • o por decisión judicial que así lo declare.

Doctrina reiterada por la R. 25-01-2012 (BOE 12-03-2012)

– La doctrina, por aplicación analógica del art. 238 R.H.,  entiende que el cumplimiento puede hacerse constar mediante:

  • Copia del documento público que lo acredite
  • Solicitud de ambas partes con las firmas legitimadas notarialmente o ratificada ante el Registrador.
  1. Otros requisitos. 175.6 R.H.,

“Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite:

  • Que se ha rescindido o anulado la venta
  • Y que se ha consignado en establecimiento Bancario o Caja Oficial:
  • el valor de los bienes
  • o el importe de los plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto.

Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieran constituido derechos reales también deberá cancelarse su inscripción con el mismo documento siempre que se acredite la referida consignación.”

La DGRN (R.20 diciembre 2005) ha señalado que la consignación no será necesaria cuando la resolución no se deba a falta de pago del precio y no existan cantidades satisfechas por la persona cuyo derecho se extingue por la resolución.

EL APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO EN LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS: EXAMEN DEL ARTÍCULO 11 L.H. Y CONCORDANTES DE SU REGLAMENTO. Ir al Índice

Tras la reforma de la Ley 13/2015 de 24 junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario, la redacción del art.10 LH queda incluida y unificada en el art.11LH, introduciendo como novedad la remisión a los medios de pago.

ART. 11 ap.1 L.H.

“En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, se hará constar:

  • el que resulte del título
  • así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley”( entra en vigor el 1 noviembre 2015)
  • La expresión registral del precio y su forma de pago no tiene el carácter de mención en sentido técnico, no siendo aplicables los arts. 98 L.H. ni 353 RH.
  • Las formas habituales de pago son confesado recibido con anterioridad, satisfecho en el acto, con indicación del medio de pago, o aplazado. En relación con la constancia registral de los medios de pago empleados en actos con contraprestación en dinero, se introdujeron en la LH importantes modificaciones por la Ley de 29 de noviembre de 2006 de medidas para la prevención del fraude fiscal. En concreto, se modifican los arts. 21 y 254 LH:
  • Art. 21, relativo a las circunstancias que deben contener los documentos en virtud de los cuales debe practicarse una inscripción, añade un nuevo párrafo. “Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862”. A este respecto, dice el art.24 LN: “…A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario (art.177 RN), deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento de otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria. Igualmente, en las escrituras públicas citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la legislación de prevención del blanqueo de capitales (cfr. OM de 3 de mayo de 2006). Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado.
  • Art. 254, con el carácter de presupuesto de acceso al Registro del derecho objeto del documento de que se trate, establece que no se hará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad:
  1. Si no se acredita previamente el pago de los impuestos establecidos si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir, señalando además el apartado 5, introducido por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre, que “El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.”
  1. Si se trata de actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles o cualesquiera otros con transcendencia tributaria, si no constan en el documento el NIF de todos los comparecientes y, en su caso, de sus representados.
  1. En el mismo supuesto del apdo. anterior, cuando el acto se realice a título oneroso y la contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiese hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

           El incumplimiento de lo dispuesto en los apdos. 2 y 3 tendrá el carácter de defecto subsanable, que impedirá la inscripción y sólo podrá ser subsanada mediante la presentación de una escritura en que consten todos los NIF y se identifiquen todos los medios de pago empleados, si bien la Resolución de 5 de mayo de 2011 entiende que no determina el cierre registral la omisión de todos los elementos de identificación que el notario está obligado a consignar de conformidad con el art. 177 RN, sino sólo los de su apdo. 5.

 En todo caso, los medios de pago han sido objeto de diversas Resoluciones, que contemplan diferentes aspectos relativos a los mismos, así las de 2 y 6 de julio de 2011.

Precio aplazado

  1. Expresión registral del aplazamiento y del pago del precio

La inscripción de la compraventa deberá reflejar:

  1. fechas y cuantía de cada plazo, con indicación, en su caso, del devengo de intereses.
  2. formalización, en su caso, mediante letras de cambio, identificadas, para permitir la constatación de su pago y la cancelación de las garantías constituidas.
  3. garantías del pago.

En cuanto al pago del precio, señala el

art. 58 R.H.

“ 1. Se hará constar por medio de una nota marginal, siempre que los interesados lo reclamen o el Juez o Tribunal lo mande, el pago de cualquier cantidad que haga el adquirente, después de la inscripción, por cuenta o saldo del precio de venta o del abono de diferencias en la permuta o en la adjudicación en pago.

Igualmente, bastará la extensión de una nota marginal cuando así especialmente lo establezca alguna Ley.

  1. Bastará el consentimiento de uno solo de los cónyuges para la extensión de la nota marginal cuando el inmueble ganancial trasmitido se hubiera inscrito en su día a nombre de aquél”.
  • Medios para acreditar el pago: la escritura pública, la sentencia judicial y, según el criterio de la DGRN, el acta notarial acreditativa de estar en poder del comprador adquirente las correspondientes letras, aun cuando nada se hubiese pactado al respecto.
  1. Consecuencias registrales de la constancia registral del aplazamiento.

La LH admitió desde 1861 la oponibilidad a tercero de la resolución de la compraventa por falta de pago total o parcial del precio cuando se hubiera hecho constar en la inscripción el aplazamiento, regla que se mantuvo incluso después de que el art. 1.124 C.c. reconociera sólo efectos ex nunc a la acción resolutoria implícita en los contratos bilaterales sinalagmáticos.

La reforma de 1944 cambia el criterio para armonizarse con el C.c. y establece lo que viene a reproducir el nuevo artículo 11 ap.2 y 3 LH tras la reforma 13/2015

art. 11 ap 2 y 3 LH

“La expresión del aplazamiento del pago, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que:

  • se garantice aquél con hipoteca
  • o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita.

En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago, cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.”

  • La jurisprudencia entiende aplicable la norma a contrato de renta vitalicia a cambio de bienes y a la cesión de suelo por obra futura.
  • De acuerdo con este precepto, es preciso distinguir tres supuestos distintos:

a) Aplazamiento sin garantías.

  • En armonía con el art. 1.124 C.c., la resolución por impago no es oponible a tercero.
  • A efectos del ejercicio de la acción pauliana, el art. 37 LH señala que el simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implica por sí sólo complicidad en el fraude.
  • En el caso de que la transmisión afecte a varias fincas, no es precisa la distribución del precio entre ellas.
  • No es necesario arrastrar el aplazamiento en las nuevas inscripciones que se practiquen, pues, según prescribe el art. 51.7 R.H., en ningún caso se indicarán los aplazamientos del precio no asegurados especialmente.

– En este caso, y como ha señalado la RDGRN 5-3-2012 (BOE 7-5-2012), la constancia del precio aplazado, no garantizado, es un mero dato de hecho que, ciertamente, se refleja en el Registro, pero del que no se deriva efecto real alguno.

b) Pago garantizado con hipoteca u otra forma de garantía real.

En caso de referirse la compra a más de una finca, deberá señalarse la responsabilidad de cada una de ellas.

El impago del precio permitirá ejecutar la garantía en cada caso establecida, mientras que el pago dará lugar a la cancelación de la garantía, para lo que se estará a las reglas previstas en los arts. 82 LH y 179 RH, requiriéndose capacidad para disponer con las particularidades del art. 178 RH.

Dentro de estas garantías, además de la hipoteca y la anticresis, cabe mencionar el pacto de reserva de dominio, cuyo examen corresponde a otro tema.

c) Atribución a la falta de pago del carácter de condición resolutoria explícita

La tercera forma de reforzar la posición del vendedor respecto al pago del precio aplazado es atribuir a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita previendo, en palabras del art. 1.504 C.c., la resolución de la compraventa por falta de pago del precio, supuesto que pasamos a examinar en su perspectiva registral, a la luz de la jurisprudencia y de la doctrina de la DGRN, que se han manifestado reiteradamente sobre la materia.

DOCTRINA DEL TS Y DE LA DGRN ACERCA DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA. Ir al Índice

A) Requisitos para su inscripción

  1. Pacto expreso.

No se exigen fórmulas sacramentales, pero sí que sea inequívoca la voluntad de las partes de dar a la falta de pago carácter resolutorio.

  1. Exigencias del principio de especialidad registral
  1. La condición resolutoria sólo puede referirse al pago del precio o contraprestación principal, no de prestaciones accesorias, como el impuesto correspondiente, pero sí ha admitido el TS y la DGRN su extensión a los intereses pactados (RR 1990). Cabe tanto si la contraprestación es en dinero o en especie (ej. Permuta de suelo por obra futura, Resolución de diciembre de 2010).
  2. De transmitirse varias fincas, debe expresarse la parte del precio aplazado imputada a cada una.
  3. Si se estipula cláusula penal, deberá hacerse constar en la inscripción, según las RR DGRN 5, 6, 7 febrero 1990, por razón de la unidad negocial, aunque sólo con el fin de dar a conocer a terceros las expectativas subrogatorias en caso de resolución.
  4. Si se emiten letras de cambio como medio de pago, según la R 30 mayo 1996, deben identificarse las letras en la escritura de compraventa, haciendo constar, además de su vencimiento y cuantía, el aceptante y librador, el número, clase y serie, pues en otro caso se dificultaría la resolución y la cancelación de la condición por tenencia de las cambiales.

B) Efectos de la inscripción.

  1. La facultad resolutoria, que en sí misma tiene un alcance personal, adquiere con la inscripción eficacia erga omnes (arts. 37 y 34 L.H).
  2. Vigente la inscripción y antes de cumplirse el plazo de pago, es posible la posposición de la condición resolutoria a una hipoteca, como ha reconocido la DGRN (R. 25 octubre1979 y 16 noviembre 1999).
  3. Transcurrido el plazo, si el comprador no paga y el vendedor ejercita la resolución, procede la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Si paga, se cancelará la condición y se consolidará la adquisición.

C) Requisitos para la reinscripción a favor del vendedor.

art. 59 RH

“Si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolución del contrato, será necesario, para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes, que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título del vendedor.”

Por lo tanto, para practicar la reinscripción a favor del vendedor se requiere:

a) Solicitud del interesado.

b) La presentación del título de adquisición del vendedor.

c) Notificación judicial o notarial de que queda resuelta la venta. Según el TS:

* No es un requerimiento de pago sino una notificación obstativa del pago por la que el vendedor manifiesta su decisión de resolver el contrato.

* Puede hacerse por correo en la forma prevista en el Art. 202 RN, siempre que se acredite que llegó a su destinatario.

d) Otros requisitos:

A partir de la RDGRN 29 diciembre 1982 se traen al ámbito registral conclusiones del T.S, que, interpretando restrictivamente el art. 1504, limitaban el automatismo de la resolución, para evitar, en lo posible, que el vendedor o permutante pueda, sin intervención de los tribunales, decidir unilateralmente la resolución sin las cautelas adecuadas para salvaguardar los derechos de todos los interesados, Resolución de 10 de diciembre de 2010.

Según esta nueva orientación, para la reinscripción, además de los requisitos antes señalados, será necesario:

  • El cumplimiento de sus obligaciones por el vendedor y el incumplimiento del comprador. Tradicionalmente el TS exigía voluntad deliberadamente rebelde. Hoy, basta con el incumplimiento objetivo del deudor que frustre el fin del contrato.
  • Que el comprador consienta expresamente o, al menos, no se oponga a la resolución de la venta. En caso contrario, el Registrador no puede calificar el incumplimiento, y la cuestión deberá resolverse judicialmente, RDGRN 10-07-2013
  • Que el vendedor consigne todo lo percibido del comprador, incluidos los intereses, sin deducir cantidad alguna por razón de la cláusula penal, aun cuando ésta hubiera sido inscrita. RR. de 9 de junio de 2010, 28 de junio de 2011 y 25 de enero de 2012 (BOE 12-03-2012)
  • Si el aplazamiento del plazo se hizo mediante letras de cambio, no sólo hay que consignar el importe de las letras ya pagadas, sino que también hay que presentar las pendientes de pago, para evitar la doble ejecución (R 17 septiembre 1987).

e) Cancelación de asientos posteriores.

  • En caso de resolución judicial, han señalado las RR. de 9 de junio de 2010 y 1 de abril de 2011 que, a pesar de que la acción resolutoria tenga eficacia erga omnes gracias a la inscripción de la condición resolutoria explícita y permita, por ello, cancelar los asientos posteriores a ésta, el principio de tutela judicial efectiva (art.24 CE), que tiene su traducción registral en el principio de legitimación registral (art.38 LH) y en el de tracto sucesivo (art.20 LH) y en las reglas sobre rectificación de asientos (arts.40 y ss. LH), determina que no puedan cancelarse asientos cuyo titular no haya sido debidamente citado, tal como permite el art.14 LEC, para comprobar la concurrencia de los presupuestos para la resolución o, incluso, pagar lo que falte para impedir la resolución (cfr. art. 1158 CC y STS 11 de octubre 1995), salvo siempre que se trate de asientos practicados después de haber sido anotada la demanda de resolución.
  • Tratándose de resolución por mutuo acuerdo entre vendedor y comprador, será necesario el consentimiento de los titulares de los asientos a cancelar o resolución judicial firme recaída en procedimiento seguido contra dichos titulares.

D) Requisitos para cancelar la condición resolutoria explícita.

Puede tener lugar:

  1. Por pago del precio aplazado.

a) Regla general. Conforme al 82 LH, servirá de título:

– Sentencia firme.

– Escritura pública de carta de pago.

El otorgamiento de esta Escritura requiere capacidad para disponer, pues la misma puede originar la cancelación de la condición resolutoria por nota marginal (Arts. 23 LH y 58 RH) Según la mayoría no son aplicables por analogía las excepciones del Art. 178 RH.

b) Precio aplazado representado por letras de cambio.

Se planteó si podría cancelarse la condición resolutoria mediante acta notarial acreditativa de encontrarse todas las letras en poder del comprador. Inicialmente, se consideró que era necesario pacto expreso, pero la R. 30 mayo 1980 lo admitió, aunque no se hubiese pactado, entendiendo que el pago del precio aparece justificado, lo que implica el incumplimiento de la condición resolutoria, y la posibilidad de extender la nota marginal cancelatoria del Art. 23 LH, y por analogía con lo dispuesto en el Art. 156 LH.

  1. Por caducidad.

Art. 82 LH, último párrafo, introducido por L. 24/2001 de 27 diciembre,

“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el Art. 11 y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

Del precepto deduce la doctrina dos posibilidades de cancelación por caducidad:

  1. por transcurso del plazo señalado para la prescripción de la acción resolutoria en la legislación civil a que esté sujeto el contrato.
  2. por transcurso del plazo señalado en el propio contrato, posibilidad que ya había admitido la DGRN (R. 1978) considerándolo como un consentimiento anticipado del vendedor para la cancelación.

En ambos casos deberá transcurrir un año más sin que se haya hecho constar ninguno de los hechos señalados en el precepto: renovación de la obligación o interrupción de la prescripción, o, con mayor motivo, el ejercicio de la facultad resolutoria.

Curiel/ Rev. Enero 2012

 Revisión mayo 2014

REBECA RUZ GÓMEZ/Rev. Septiembre 2015

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