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Tema 12. Hipotecario Registros. La prescripción adquisitiva y extintiva. Programa anterior.

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Tema 12. La prescripción adquisitiva y extintiva en relación con el Registro. Estudio de los artículos 35 y 36 de la Ley. La buena fe en el usucapiente.

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Registros: Tema 9. El Registro de la Propiedad y la prescripción. Examen de los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria.

Notarías: Tema 7. El Registro de la Propiedad y la prescripción. Examen de los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria.

1.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y EXTINTIVA EN RELACIÓN CON EL REGISTRO Ir al Índice

En Derecho civil la prescripción constituye un fenómeno de transformación de un estado de hecho en un estado de Derecho por el transcurso del tiempo unido a la posesión, para adquirir la propiedad y demás derechos reales (prescripción adquisitiva o usucapión) o a la falta de ejercicio de un derecho, para extinguir éste (prescripción extintiva).

 Al poner en contacto la figura de la prescripción con el Registro de la Propiedad surgen problemas, ya que la prescripción, como hemos dicho, constituye un fenómeno de transformación que se desenvuelve en la realidad jurídica, mientras que el Registro es el exponente de un mundo jurídico tabular que se desarrolla en los libros registrales (Roca Sastre).

Los sistemas hipotecarios difieren a la hora de tratar esta conexión:

  • Los basados en la fuerza aprobante de los asientos (como el australiano), no admiten e juego legitimador de la prescripción contra los pronunciamientos del Registro.
  • En el Derecho alemán y suizo la prescripción conforme al Registro es admitida plenamente, pero no la prescripción contra tabulas
  • En los sistemas de transcripción (como Dº francés) la prescripción se desenvuelve libremente, con plena independencia del Registro.

En nuestro sistema hay que tener en cuenta que los derechos reales nacen fuera del Registro y que esta institución trata de garantizar el tráfico jurídico inmobiliario, asegurando la exactitud y veracidad de sus pronunciamientos a quienes contratan confiados en los mismos, por lo que admitir el funcionamiento de la prescripción conforme a las reglas del Derecho civil puro sería tanto como acabar con la seguridad que proporciona el sistema registral. Sin embargo, rechazar totalmente el principio legitimador de la prescripción frente a los pronunciamientos registrales supondría renunciar a la concordancia de la realidad jurídica extrarregistral con el contenido del Registro, fomentando, en definitiva, la inexactitud registral. De todo lo dicho se deduce que hay que buscar una solución intermedia, procurando equilibrar todos los intereses en juego. Los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria tratan de armonizar la prescripción con el Registro, a cuyo estudio pasamos a continuación.

2.- ESTUDIO DE LOS ARTÍCULOS 35 Y 36 DE LA LEY Ir al Índice

Cabe distinguir los siguientes supuestos:

A) Usucapión o prescripción adquisitiva “secundum tabulas” Ir al Índice

El artículo 35 de la Ley Hipotecaria (liter) dice que: “A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa”.

Se trata de la usucapión a favor del titular inscrito del domino o de un derecho real limitado susceptible de posesión que no es el verdadero titular por haber adquirido de un non dominus o a través de un contrato que no puede considerarse justo título. Este titular inscrito no está protegido por la fe pública registral (por haber adquirido a título gratuito, ser inmatriculante, etc),pues si fuera un tercer adquirente protegido no necesitaría de la usucapión para adquirir un derecho cuya titularidad ya le correspondía en el momento de la inscripción. La regulación de la prescripción adquisitiva en el artículo 35 está en íntima relación con la no convalidación de los títulos nulos por la inscripción proclamada en el artículo 33, pues tras afirmar éste último que la inscripción no convalida los actos nulos, el artículo 34 excepciona esta regla frente a tercero hipotecario y el artículo 35 facilita la prescripción ordinaria para el caso de inscripción de título nulo a favor del titular inscrito.

Para ello se establecen dos medidas:

1) La afirmación de que será justo título la inscripción y

2) La presunción de que el titular inscrito ha poseído pública, pacífica ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento.

En cuanto a la afirmación de que será justo título la inscripción, existen dos posiciones doctrinales distintas:

1. La teoría de la inscripción como equivalente o sustitutiva del justo título, (patrocinada por ROCA SASTRE y la mayoría de la doctrina).

Esta teoría equipara al justo título la inscripción misma, por lo que existiendo ésta durante el plazo de usucapión ordinaria es indiferente que exista justo título y que sea o no válido, verdadero y probado, ya que el precepto dice que la inscripción será “justo título” y no que “se presuma el justo título”. De esta teoría se derivan las consecuencias siguientes:

 1ª. El requisito del justo título, tal como lo entienden los artículos 1940 y 1952 del Cc., queda modalizado respecto a la usucapión de bienes inmuebles inscritos, en el sentido de que tratándose de un titular registral que prescribe basta alegar la inscripción de su derecho en el Registro, sin que importe que el título material que dio lugar a la misma es o no suficiente para la transmisión del derecho.

 2ª. Los requisitos que el C.C exige en la usucapión ordinaria respecto al título y que se refieren a la necesidad de que sea verdadero y válido (art.1953) y probado (art.1954) han de referirse a la inscripción y no al título material inscrito.

3ª. Mientras no se haya consumado la prescripción adquisitiva, el título podrá ser objeto de impugnación para lograr la declaración de nulidad y su cancelación (artículos 40d) y 79.3 de la L.H). Pero tal impugnación no podrá realizarse una vez transcurrido el plazo de usucapión ordinaria, pues se producen los efectos de la prescripción adquisitiva conforme al art-35 y se convalidarán, a tales efectos, las irregularidades del título material.

2. La teoría de la inscripción como presunción de justo título, patrocinada por SANZ FERNANDEZ y algunos de nuestros civilistas).

Esta teoría, para los que defienden la primera, hace que el artículo 35 resulte inútil, pues si la inscripción es simple presunción de justo título no se añade nada al artículo 38 que establece, con carácter general, que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Siguen diciendo, los autores que defienden la primera teoría, que el legislador hipotecario ha tratado de lograr una coordinación con el artículo 1940 del C.C, en el sentido de que aunque la usucapión ordinaria requiera justo título, éste viene sustituido por la inscripción, igual que en la adquisición de bienes muebles a non domino el justo título viene sustituido por la posesión de buena fe.

En cuanto a la presunción de que el titular inscrito ha poseído pública, pacífica, ininterrumpida- mente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento, que son los requisitos que exige el C.C para la prescripción ordinaria (artículos 1940 y 1941), hay que hacer las consideraciones siguientes: Estas presunciones admiten prueba en contrario. (iuris tamtum) La presunción de posesión pública será muy difícil de desvirtuar por la publicidad registral. El carácter pacífico de la posesión se presume desde su origen aunque la misma estuviera viciada, si bien la usucapión no sanará este vicio. También se presume el carácter de posesión ininterrumpida. La interrupción de la posesión puede ser judicial o extrajudicial, pero ésta última ha de ser por tiempo superior a un año, que es cuando se pierde la posesión conforme a los artículos 460.4º y 1944 del C.C. La interrupción judicial se produce cuando el titular registral ha sido demandado, de modo que para que pueda considerarse interrumpida la posesión es necesario respecto del titular registral la citación a juicio mientras que respecto de posteriores adquirentes es necesario que se hubiera practicado anotación preventiva de la demanda o cuando tuvieran conocimiento de tal demanda. La buena fe del usucapiente es objeto de estudio en la última pregunta del tema. La mayor parte de la doctrina entiende que la inscripción registral presume iuris tamtum la posesión en sí misma no requiriéndose una posesión efectiva y de igual modo la STS de 25 de enero de 2007. Cabe poner de relieve que la presunción de la posesión con los caracteres referidos se produce desde la fecha del asiento de presentación del título y durará mientras esté vigente el asiento que publica la usucapión a favor del usucapiente, quien puede unir a su tiempo el de sus antecesores de quienes traiga causa (pero ello sólo es posible cuando se trate de poseedor exclusivo y no cuando exista contienda) En definitiva, el artículo 35 facilita una usucapión que opera fuera del Registro, siendo su finalidad acortar el largo plazo de treinta años de la usucapión extraordinaria, por lo que se reduce a diez años el plazo necesario para la usucapión.

B) Prescripción extintiva “secundum tabulas” Ir al Índice

El supuesto más frecuente tiene su origen en la cancelación indebida de un derecho real sobre cosa ajena. Se produce entonces una inexactitud registral que se subsanará si el derecho real, cuyo asiento ha sido cancelado, se extingue en la realidad extrarregistral por la prescripción extintiva conforme a las normas del C.C, sin apoyo de los datos del Registro. Por esta razón, la Ley Hipotecaria no regula este supuesto.

C) Usucapión “contra tabulas” Ir al Índice

La usucapión contra el Registro tiene lugar cuando una persona, en la realidad extrarregistral, adquiere por prescripción el derecho inscrito en el Registro a favor de otra persona, que es el usucapido en el proceso posesorio.  Hay que distinguir las siguientes situaciones:

1.- Usucapión frente al titular inscrito que tenga la condición de tercero conforme al artículo 34.

El artículo 36.1 de la L.H (liter) dice que: “Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición , en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta puede adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente”.             

De este precepto se derivan los siguientes supuestos:

Usucapión consumada al tiempo de la adquisición por el tercero.

Cuando la usucapión está consumada (el usucapiente adquiere extrarregistralmente la titularidad de la finca o derecho), el titular inscrito mantiene su titularidad sólo a los efectos del Registro pues en la realidad jurídica ha dejado de ser titular. Por eso, si un tercero protegido por el art.34 adquiere del titular registral, evidentemente realiza una adquisición a non domino. El artículo 36 resuelve la colisión entre usucapiente y tercero a favor de éste último por estar protegido por la fe pública registral. Sin embargo, el tercero debe soportar la usucapión y su adquisición resulta ineficaz en los dos supuestos contemplados en el art.36:

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

b) Siempre que no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácita- mente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Como tiene señalado la jurisprudencia (STS de 31 de marzo de 1992) será el momento en que se formalice la adquisición mediante la tradición instrumental (art.1462.2 del C.C) el que hay que tener en cuenta para el cómputo y no el momento en que se produjo la inscripción-

Cuando lo que es objeto de usucapión es una servidumbre negativa o no aparente y ésta puede adquirirse por prescripción, (ya que en el C.C no es posible la usucapión de las servidumbres no aparentes, pero sí en algunos derechos forales como Aragón, Cataluña y Navarra) se establece un cómputo especial, pues el plazo de un año se cuenta desde que el titular pudo conocer su existencia o desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente adquirido por el ter-cero.

Usucapión que puede consumarse dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero.

El tratamiento es el mismo que para la usucapión consumada, pero se trata de un supuesto diferente, ya que al no estar todavía consumada la adquisición, el titular registral es un verdadero propietario y por tanto, el tercero adquiere a domino. La consecuencia es que el tercer adquirente pude no consentir la posesión utilizando la acción reivindicatoria y la acción del artículo 41 de la L.H, según Roca.

Usucapión simplemente comenzada. El párrafo 2º del artículo 36 de la L.H (liter) dice que: “La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin per- juicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total. Sanz señala que si no la interrumpe durante el año siguiente a su adquisición pierde la condición de tercero hipotecario. Por su parte Roca señala que la norma es superflua, pues se limita a decir que la posesión puede ser interrumpida en cualquier momento, mientras no haya transcurrido íntegramente el tiempo prescriptivo y que nada pierde si deja pasar el año.

Usucapión contra tabulas en virtud de título igualmente inscrito.

 El artículo 1949 del C.C (liter) dice que: “Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.” La jurisprudencia venia señalando que cabe la prescripción en perjuicio de tercero sin necesidad de que el usucapiente tenga título igualmente inscrito, cuando es prescripción extraordinaria.  Este artículo debe considerarse en la actualidad derogado, según establece una reciente sentencia del TS de 21 de enero de 2014, a la cual nos referiremos al final del tema.

2.- Usucapión frente al titular registral que no tenga la condición de tercero.

El párrafo 3º del artículo 36 de la L.H (liter) dice que: “En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.” El titular registral puede defenderse de la usucapión utilizando los medios que el Código Civil le concede (artículos 1944 y siguientes) y con los que le reconoce la L.E.C. Para que pueda inscribirse la usucapión en el Registro es preciso una sentencia declarativa del derecho del usucapiente. Por último cabe señalar que la usucapión extraordinaria no requiere buena fe ni justo título pero si posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida y la jurisprudencia ha declarado reiteradamente que la posesión en concepto de dueño no pude ser un concepto puramente intencional ya que el poseedor que por mera tolerancia o por título personal reconoce el dominio de otra persona no puede adquirir por prescripción (STS de 7 de febrero de 1997).

Resolución de 11 de febrero de 2015 la DGRN señala que en caso de usucapión extraordinaria el registrador calificará solo la existencia de obstáculos que surjan del propio RP, no el carácter fraudulento del procedimiento. En el caso de la usucapión extraordinaria el procedimiento deberá ser entablado contra el titular registral para evitar su indefensión, pero no será necesaria la acreditación de la validez de los títulos intermedios pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. En este caso los titulares registrales aparecen como demandados y también lo han sido los transmitentes intermedios hasta llegar a los adquirentes por la prescripción por lo que entiende inscribible la sentencia.

D) Usucapión liberatoria Ir al Índice

Se produce cuando el usucapiente posee como libre una cosa gravada con un derecho real, adquiriéndola plenamente y sin el gravamen (es decir, el usucapiente adquiere a la vez la propiedad y el derecho real que la grava, por lo que éste se extingue por consolidación). A esta institución se refiere el párrafo 4º del artículo 36 (liter) que dice que: “Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.”    Hay que distinguir tres supuestos:

a) Derechos que carecen de contacto posesorio, Es decir, derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o derecho sobre el cual se han constituido (ej., hipoteca, censo, tanteo y retracto, etc). Estos derechos no quedarán extinguidos por el hecho de que la cosa sobre la que recaen haya sido adquirida por prescripción como libre. A los titulares de éstos derechos, adquiridos a título oneroso y de buena fe, no les afecta nunca la prescripción adquisitiva o en curso fuera del Registro, cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria. ( Roca y Sanz).

b) Derechos que implican contacto posesorio, pero en los que la facultad de inmediato disfrute no es incompatible con la posesión causa de la prescripción. Estamos ante:

— Las servidumbres prediales y personales que, por definición, sólo constituyen aprovechamientos parciales y secundarios de la finca.

— Los derechos de uso y habitación, si sólo se refieren a determinadas partes de la finca.

 — Y lo mismo habría de decirse de los usufructos recayentes sobre una parte de la cosa. En todos estos casos se aplica la misma normativa que para los derechos del grupo anterior, es decir, tampoco se extinguirán.

c) Derechos que implican contacto posesorio, en los que la facultad de inmediato disfrute es incompatible con la posesión del usucapiente. Estamos ante el usufructo, el uso y la habitación, cuando se extiendan a todas las partes de la finca y el derecho de anticresis. También ha de incluirse el arrendamiento, que supone un disfrute inmediato, aunque por tratarse de un derecho personal no sea un poder directo, teniendo en cuenta que el artículo 2.5º de la L.H, al considerarlo derecho inscribible, determina su equiparación con la protección de los derechos reales. Así estos derechos se extinguirán por la prescripción de la cosa o derecho sobre la que recaen, salvo que sus titulares reúnan las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) del artículo 36. Sin embargo, por razones de analogía de estos derechos con el dominio y otras consideraciones, en cuyo estudio no entramos por falta de tiempo, han de aplicarse en bloque los requisitos que el artículo 36 establece respecto del dominio, no sólo el apartado b).

E) Prescripción extintiva “contra tabulas” Ir al Índice

El último párrafo del artículo 36 (liter) dice que. “La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.” Este precepto se refiere a los derechos reales que, como el usufructo, las servidumbres y demás derechos análogos sean susceptibles de extinguirse por la prescripción conforme a los artículos 513, 546, etc del C.C, constituyendo, por tanto, una auténtica excepción al principio de fe pública registral.

3.- LA BUENA FE EN EL USUCAPIENTE Ir al Índice

Vamos a estudiar dos supuestos:

A) La buena fe del usucapiente en la usucapión “secundum tabulas” Ir al Índice

Como hemos señalado el artículo 35 presume que el usucapiente ha poseído de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento. En cuanto a lo que debe entenderse por buena fe, la doctrina ha señalado que en el precepto se pueden incluir dos supuestos: a) La buena fe del artículo 1950 del C.C, la presunción de que el titular registral creía que la persona que le transmitió la finca era dueño de ella y podía transmitir su dominio, aplicable a los supuestos de transmisión de cosa ajena; y b) La buena fe del artículo 433 del C.C, la presunción de que el titular ignoraba que en su título o modo de adquirir existiera vicio invalidante, aplicable a los supuestos de transmisión por título nulo o anulable. Por otra parte, la presunción de posesión de buena fe es durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa (artículo 35).

La cuestión tiene importancia porque a diferencia de la buena fe en la adquisición a non domino del artículo 34, que cristaliza en el momento mismo de la adquisición, la buena fe en el usucapiente puede cambiar durante el transcurso de la posesión, lo que resulta de los artículos 435 y 442 del C.C. El artículo 435 se refiere al cambio de posesión de buena fe en de mala fe, al establecer que “la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”. Pero este cambio ha de demostrarse conforme al artículo 35 de la L.H. El artículo 442 se refiere al cambio de posesión de mala fe en de buena fe, al señalar que “el que suceda por título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se demuestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de bue- na fe no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del causante.”

B) La buena fe del usucapiente en la usucapión “contra tabulas Ir al Índice

Hay una discusión en la doctrina acerca de si solamente cabe la prescripción extraordinaria, que no exige como requisito la buena fe o si puede admitirse la ordinaria, en la cual la buena fe es uno de sus requisitos esenciales. Algunos autores como Nuñez Lagos y La Rica, limitan el artículo 36 a la prescripción extraordinaria, porque entienden que incluso el poseedor que desconoce el contenido del Registro es de mala fe al no haber puesto la diligencia debida. [La Rica ha defendido que no cabe la buena fe en contra del Registro, examinando la cuestión desde una perspectiva de simetría entre el usucapiente y el tercero hipotecario. Si a este último se le exige buena fe, en el sentido de que no conozca ni pueda conocer la usucapión, es lógico que al usucapiente se le exija también buena fe en el sentido de que no tenga un pronunciamiento contrario en el Registro de la Propiedad]

Otros autores como Roca y Sanz Fernández consideran que la norma es aplicable a ambas clases de prescripción, pues la ley no distingue. La inscripción no impide la buena fe del usucapiente, pues para que haya mala fe es preciso el conocimiento efectivo de la titularidad ajena, no basta con la posibilidad de adquirir ese conocimiento consultando el Registro.

 A este respecto concluir haciendo referencia a una reciente sentencia del TS, del 21 de enero del 2014, que con relación a la usucapión “contra tabulas” establece que rige lo dispuesto por el artículo 36 de la LH frente a lo establecido en el artículo 1949 Código civil que ha de considerarse derogado.

Brevemente, señala la sentencia que el articulo 1949 Código Civil en su momento estaba coordinado con el art.35 LH de 1869, pero no con el actual articulo 36 LH (texto vigente desde 1944) el cual contempla dos situaciones distintas: 1. La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión ad usucapionem. 2. La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne los requisitos del art.34 LH. Y es precisamente en este segundo supuesto cuando, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del CONOCIMIENTO REAL o PRESUNTO por parte de dicho tercero de la situación posesoria “ad usucapionem”. Viniendo a sustituir así, según el TS, en su integridad lo dispuesto en el art.1949 Código Civil.

Recoge también la sentencia, en su fundamento tercero, la necesidad de que para negar la actuación de buena fe sería necesario justificar que el adquirente conocía o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. En el caso concreto, efectivamente conocía dicha posesión, pero a título de arrendataria, lo que excluye la posesión en concepto de dueño

FUENTES Ir al Índice

GOMEZ GALLIGO, F.J. y MADRIGAL GARCÍA, C. Derecho Hipotecario (Carperi, Madrid 2011).

VILLAPLANA GARCÍA, C. Fichero Registral Inmobiliario (Centro de Estudios, Colegio de Registrado- res, Madrid 2009).

*El Tribunal Supremo fija doctrina en materia de usucapión “contra tabulas”

El Pleno de la Sala Primera establece la prevalencia del artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente al artículo 1949 del Código Civil

Autor: Comunicación Poder Judicial

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas”, (adquisición de la propiedad por su uso continuado durante cierto tiempo, en contra de lo expresado en el Registro de la Propiedad) declarando que rige lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el art. 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado.

Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Antonio Salas Carceller, la Audiencia declaró en relación con la usucapión “que no cabía admitir tal modo de adquirir en el presente caso puesto que se trataba de una prescripción ordinaria que -según dicho artículo 1949- requería que el usucapiente, a su vez, tuviera título inscrito a su favor” sin plantearse la sentencia recurrida el problema de la actual vigencia de dicha norma.

En concreto, la Audiencia razonó que la jurisprudencia dictada sobre aquel precepto obliga a computar el plazo de prescripción adquisitiva ordinaria frente al titular del derecho inscrito desde la inscripción del segundo título, el que ampara la posesión del usucapiente, de forma que, en contra del tercero, el art. 1949 CC solo permite el inicio de la prescripción ordinaria “contra tabulas” a partir de la inscripción del segundo título que ampara la posesión del usucapiente, valiendo la posesión anterior solo a efectos de prescripción extraordinaria.

El Supremo no se declara vinculado por la mención del art. 1949 CC en la jurisprudencia anterior, ya que entonces se aludió a dicho precepto de modo incidental, en casos en que no dependía de su aplicación el resultado del pleito, a diferencia del presente litigio en el que la ratio decidendi de la sentencia impugnada se asienta en su vigencia, lo que obliga a declarar derogado el art. 1949 CC por el art. 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria, regulador de los distintos supuestos de usucapión “contra tabulas”.

Para la Sala, el art. 1949 CC es una norma que nació perfectamente coordinada con el antiguo art. 35 LH, en vigor hasta 1909. Bajo dicho régimen, en la usucapión contra tabulas frente al dueño del inmueble o derecho, el cual conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se trata de un tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha posesión “ad usucapionem“- era necesaria la inscripción que pudiera reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949 del Código Civil; y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.

El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral.

Tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión “ad usucapionem“; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria “ad usucapionem“.

En tal caso prevalece contra el “tercero hipotecario” la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el “tercero hipotecario” consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.

La sentencia concluye que este nuevo régimen, distinto del anterior, ha venido a sustituir en su integridad el del art. 1949 CC en cuanto que, al no distinguir, afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.


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