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Tema 10. Hipotecario Registros. La noción de tercero. Programa anterior.

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Tema 10. La noción de tercero en nuestro sistema hipotecario. Requisitos para que el tercero goce de la protección de la fe pública registral. Especial examen de la buena fe. El tercero en la anotación y otros asientos.

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Registros: Tema 7. La inoponibilidad y la fe pública registral: examen de las teorías monista y dualista. El concepto de tercero en la legislación hipotecaria. Examen del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Excepciones a la fe pública registral.

Notarías: Tema 5. La inoponibilidad y la fe pública registral. El concepto de tercero en la legislación hipotecaria. Examen del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Excepciones a la fe pública registral.

1.- La noción de tercero en nuestro sistema hipotecario. Ir al Índice

[–(Puede NO decirse)—Partiendo de que el Registro de la Propiedad desarrolla la actividad estatal de toma de razón y manifestación de las situaciones jurídicas inmobiliarias, pues su objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al domino y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, (artículos 1.1º párrafo Ley Hipotecaria, 605 Código civil)–]

[– El principio de publicidad. Este principio se descompone, a su vez, en dos principios.

1 – El de legitimación que presume iuris tantum la exactitud del Registro.

2 – Y el de fe pública registral, que presume iuris et de iure la exactitud del Registro, cuando se trate de proteger a terceros que, confiando en la apariencia registral, adquieran con las condiciones establecidas por la Ley–].

Para entender bien el concepto de tercero en nuestra legislación hipotecaria es preciso partir del concepto general de tercero que resulta de la legislación civil, pues aquella no configura un concepto diverso de éste sino que lo estudia en relación con las situaciones de apariencia tabular que de los pronunciamientos del registro resultan.

A) TERCERO CIVIL. Es el que no es parte en el negocio jurídico.

  • Según el Art. 1257.1º Párrafo CC: “los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos”, que recoge el principio de relatividad del contrato.
  • Hay que distinguir:

* Los terceros simples o “poenitus extanei”, ajenos totalmente al contrato, (y NO afectados por la relación jurídica).

* Los terceros adquirentes, que aunque en principio son ajenos al contrato a posteriori, adquieren la cualidad de causahabiente de alguna de las partes. (–No está vinculado por la relación jurídica, al ser tercero, pero está afecto por la misma, por cuanto se apoya en ella la relación jurídica posterior en la que este tercero tiene la condición de parte–).

B) EL TERCERO HIPOTECARIO. Según GARCÍA GARCÍA, es el tercer adquirente que inscribe su título en el Registro de la Propiedad, (confiando en la seguridad de su adquisición en base a la publicidad de los asientos); [—según Roca, el tercero hipotecario es el adquirente, considerado fuera de su condición de parte, frente a un determinado contenido registral, (es decir, es el adquirente de derechos reales sobre finca inmatriculada)–].

 TEORÍAS MONISTA Y DUALISTA. Pero a partir de aquí hay una notable polémica.

1- LA TEORÍA MONISTA. (JERÓNIMO GONZÁLEZ, ROCA SASTRE, SANZ). La fe pública conlleva un doble aspecto:

Positivo, conforme al Art. 34 L.H. “El 3º que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.”

Negativo, conforme a los arts. 606 C.c. y 32 L.H.: “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero“.

Planteamiento doctrinal:

De estos dos preceptos resulta un sólo principio fundamental: el de fe pública, pues el artículo 32 LH debe de contemplarse en íntima conexión con el Art. 34 LH.

– La tutela de los terceros se fundamenta en la protección a la apariencia jurídica creada por la inscripción.

– Esta apariencia consiste en una inexactitud registral sobre situaciones jurídico reales inmobiliarias.

– Ello eleva la inexactitud registral a categoría básica del sistema, conforme al                  Art. 40 in fine L.H. “en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

Requisitos para la protección a los terceros, según esta teoría, son:

Además de la inscripción, el cumplimiento de los demás requisitos del Art. 34 LH.[–(NO decir)—buena fe, adquisición onerosa, inscripción del derecho sin causas que impidan o perturben la adquisición en base al Registro–].

2 – LA TEORÍA DUALISTA. (NUÑEZ LAGOS, LACRUZ BERDEJO, GARCÍA, GARCÍA, GOMEZ GÁLLIGO, CHICO). Hay que distinguir entre:

El principio de inoponibilidad del Art. 32 LH.

– El principio de fe pública registral del Art. 34 LH.

[–(NO decir)–Evolución histórica. Los defensores de esta tesis sostienen que en la LH de 1861:

– El principio general inspirador de la protección de terceros fue la inoponibilidad de lo no inscrito, tomada de las legislaciones latinas, y que recogía el antiguo art. 23. LH.

El principio de fe pública fue recogido por vía de adición, como una excepción a la regla del art. 33 LH: [–“la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”–].

El Art. 32 LH para la tesis dualista.

– Planteamiento doctrinal:

– Para esta tesis el art. 32 LH parte de un conflicto entre un título inscrito y otro no inscrito, (similar al del art. 1473 Cc.), conflicto que se resuelve en favor del titular inscrito frente al no inscrito, en íntima conexión con el principio de prioridad, (arts 17, 24, 25 LH)

[–(NO decir)–La idea fundamental del art. 32 LH es no perjudicar al tercero por la omisión de la inscripción–].

– Sin embargo, según LACRUZ, la inoponibilidad del título no inscrito, no protege contra la nulidad del propio título que se inscribió, ni contra los anteriores previamente inscritos; para lograr esta segunda protección, nace el art. 34. LH

Requisitos para la protección a los terceros del art 32 LH:

Inscripción del propio título. [–Sin que sea necesaria la previa inscripción del transferente—].

[–Así, frente a la fe pública, la inoponibilidad también salvaguarda los derechos:

* De los inmatriculantes

* De los que reanudan el tracto interrumpido–].

– Onerosidad. No es necesaria, [–pues el conflicto de títulos se resuelve exclusivamente en virtud de la inscripción–].

– Buena fe:

* Mientras en el ámbito del art 34 LH entiende como desconocimiento de la inexactitud registral.

* En el art. 32 LH sería la falta de intención dolosa.

Efectos del at. 32 LH.

En el artículo 32 LH la publicidad registral es requisito CONSTITUTIVO de la eficacia plena del derecho REAL, [–protegiéndose la eficacia de la inscripción frente a la clandestinidad–].

[–(NO decir)–Por lo que el adquirente con título NO inscrito, no puede oponer su adquisición al titular registral, aunque ello no implique la extinción de su derecho–].

– Suspensión. No se aplican al tercero del art. 32 LH

  • La suspensión de efectos del art. 28 L.H. (Que veremos)
  • Ni la del art. 207 LH, cuando los títulos en conflicto provengan del mismo enajenante, pues así resulta del Art. 1473 CC (Tema 67 Civil). [–Si los títulos tienen distintas procedencias, la suspensión de la fe pública también alcanzaría a la inoponibilidad–].
  • El art. 34 LH según la tesis dualista:

Planteamiento doctrinal.

[–(Puedo NO decir)–Soluciona el problema entre dos titulares inscritos si el anterior resulta INEFICAZ por causa NO inscrita–]

 Se basa en la fe pública, al proteger la confianza del tercer adquirente en la apariencia (en los pronunciamientos registrales).

 Plantea un problema de inexactitud registral, (al omitir el Registro las causas de nulidad o resolución del negocio precedente).

 El art. 34 LH debe interpretarse como excepción al art. 33 LH “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”; regla que tiene una vigencia incondicional entre las partes, y de la que se exceptúan los terceros del art. 34 LH.

[–De este modo, el art. 34 LH funciona como una especie de “muro registral” frente al efecto civil de arrastre de nulidades del derecho del otorgante–].-[–Para la doctrina dualista del art 32 LH es aplicable en relación con el art 1473 Cc para solucionar el problema de la doble venta y con el art 34 LH para solucionar el problema de la venta de cosa ajena.

Tradicionalmente el TS exigía para la doble venta, (mismo vendedor transmite el mismo bien a diferentes compradores), que las ventas fueran coetáneas y que la primera venta NO estuviera consumada. En este supuesto quedaba protegido el comprador que primero hubiera inscrito aunque NO adquiriera de un titular inscrito: (el inmatriculante, el que reanuda el tracto…). Pero si las ventas NO eran coetáneas y por ello la primera venta estaba consumada al realizarse la segunda, el TS consideraba que el caso NO era de doble venta sino de venta de cosa ajena, y por ello el segundo comprador que inscribiera tenía que reunir los requisitos del art 34 LH, para quedar protegido, (entre otros, el adquirir de un titular inscrito, el de ser válida su propia adquisición conforme al art 33 LH y el de existir una adquisición previa que se resolviera o anulara). (–Pero, aún en este caso, muchas Sentencias entendían que el segundo comprador que inscribía no quedaba protegido por el art 34 LH ya que la venta de cosa ajena era nula por falta de objeto (art 33 LH), y porque al adquirir directamente del titular inscrito NO se daba el requisito de que se anulara o resolviera la adquisición del transmitente–)–].

Pero la STS de 7 de septiembre de 2007 revisa esta jurisprudencia y señala que el supuesto de doble venta se da aunque las dos transmisiones NO sean coetáneas y la primera ya esté consumada, y por ello hay que aplicar el art 1473 CC en relación con el art 32 LH si el segundo comprador que inscribe adquiere de quien NO es titular registral, y el art 1473 Cc en relación con el art 34 LH si el segundo comprador que inscribe adquiere de un titular inscrito, (dando lugar a una adquisición “a non domino” si reúne los demás requisitos del art 34 LH)–].

Esta doctrina ha sido confirmada por STS 1 de diciembre de 2010, que añade que el verdadero dueño privado de su derecho debe dirigir su acción para lograr la indemnización frente a quien vendió indebidamente y no frente al adquirente de buena fe.

D) – otros terceros en el sistema español:

El tercero del artículo 28 LH. Según el art. 28 L.H:” las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.

Exceptúanse las inscripciones por título de herencia, (testada o intestada), mejora o legado a favor de los herederos forzosos”.

  • Su fundamento es proteger al heredero real frente al heredero aparente, (riesgo que no se produce respecto de los legitimarios (de ahí la excepción)).

Por lo tanto, sólo será de aplicación a las reclamaciones del primero, (heredero real), contra los adquirentes del segundo, (heredero aparente), [–(NO decir)–pero no a las que, frente a estos efectúen extraños, pues respecto de los mismos se aplicará la regla general del art 34 LH–]. (Según Nuñez Lagos y Jordano Barea).

[–(Puede NO decirse)–Y en Cataluña, si bien en el antiguo art 64 del Código de Sucesiones de 1991, protegía al adquirente del heredero aparente a título oneroso y de buena fe, (a pesar de lo cual la doctrina entendía que también era necesario para la protección del tercer adquirente la concurrencia de los demás requisitos del art 34 LH, además de que, a pesar de la dicción de tal artículo, considerar aplicable la suspensión de efectos del art 28 LH), hoy el Cc de Cataluña establece en su artículo 465-1.2 (Ley 10/2008, de 10 de julio, del Libro IV del Cc de Cataluña de Sucesiones), en línea con el art 28 LH, que “La acción de petición de herencia es procedente también contra los sucesores del heredero aparente o del poseedor y contra los adquirientes de la totalidad de la herencia o de una cuota de esta

– Los terceros del artículo 36 LH. Para la protección del titular registral, frente al usucapiente, aparte de los requisitos del art. 34, se exige:

  • Si se ha consumado o está en vías de consumarse, el tercero titular registral quedará protegido, siempre que, además de los requisitos del Art. 34 LH, no consienta o haga cesar la posesión durante el año siguiente a su adquisición, si no la conoció ni tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocerla al tiempo de su adquisición, (y sin perjuicio de que en caso de que quede más de un año para la consumación de la adquisición pueda también interrumpirla antes de su consumación total). (Art. 36 LH—Tema 12 H–)

– Los terceros del artículo 37 LH, que conforma situaciones de tercería protegidas por la fe pública frente al ejercicio de acciones rescisorias, resolutorias o revocatorias. Plantea problemas la rescisión por fraude de acreedores:

  • Según DE BUEN y JIMENEZ ARNAU tanto el adquirente como el subadquirente debían ser protegidos, pues el primer adquirente, [–si bien es parte respecto a la adquisición fraudulenta–], es 3º respecto al crédito defraudado.
  • Según ROCA y SANZ sólo es protegido el subadquirente; el primer adquirente no es tercero, sino parte respecto a la enajenación fraudulenta, que es de la que nace la acción rescisoria.
  • [–(Puede NO decirse)–Afirma ROCA que uno de los requisitos de la acción pauliana es que el adquirente haya sido cómplice en el fraude, o que haya adquirido a título gratuito, lo cual excluye la aplicación del Art. 34 LH y sin que le alcance la excepción del Art. 37 LH–].
  • Los terceros del art. 114 LH, relativo a la limitación de intereses en la cobertura hipotecaria.

Postura amplia. Según ROCA, es quien con posterioridad a la hipoteca haya adquirido el dominio o derecho real, sin necesidad de más requisitos.

Postura restringida. SANZ y CHICO estiman que el 3º ha de reunir los requisitos del Art. 34 LH.

Postura intermedia. MORELL y TERRY y MONTERO, es todo el que adquiere el dominio o derecho real e inscribe su derecho.

El tercero del art. 319 LH:

– ROCA y LACRUZ distinguen:

 Fincas no inmatriculadas, en que la inadmisión de los documentos NO inscritos se limita a los supuestos de ejercicio contra tercero, entendido como el tercero civil, [–que no es parte en la relación jurídica documentada–].

 Fincas inmatriculadas, la inadmisión procede cualquiera que sea la persona frente a quien ha de hacerse valer el derecho.

– GARCÍA-GARCÍA, el art 319 LH se refiere siempre a la propiedad inscrita.

           – La regla inicial se refiere al conflicto ente un titular inscrito y otro no inscrito.

           – La segunda regla se refiere al conflicto entre titulares no inscritos, habiendo un titular registral distinto a ellos.

2.- Requisitos para que el tercero goce de la protección de la fe pública registral. Ir al Índice

A – adquisición por negocio jurídico.

  • O asimilada a ella. [–(Puede NO decirse)—Así las adquisiciones derivadas de expropiación forzosa, o si por negocio jurídico se adquiere un derecho personal susceptible de inscripción—adquisición del derecho de arrendamiento por el arrendatario en base a la titularidad registral del arrendador–].
  • Se excluyen las adquisiciones por ministerio de la ley, ocupación, usucapión y accesión. [–(Puede NO decirse)– Si bien, en este último caso, al ser la accesión una “extensión” del dominio del solar, si la adquisición del solar se produjo cumpliendo los requisitos del art 34 LH, la protección de la fe pública alcanzará en este caso a las accesiones, siempre que se demuestre que éstas han tenido lugar de modo regular–).
  • Es aplicable la fe pública respecto de las Resoluciones judiciales que en sí mismas tienen la naturaleza de acto traslativo del dominio o de constitución de derechos reales, como las adjudicaciones en vía de apremio o proceso de ejecución que sí se sujetan al art. 34 LH., [–según resulta del art. 594 LEC–].

B – adquisición válida.

  • La adquisición del tercero ha de ser válida, [—es decir, no afectada por causa alguna de nulidad, anulabilidad o resolución–].
  • Si la adquisición del tercero es inválida, no se aplica el Art. 34 LH, sino el 33 LH, [–(NO decir)–en cuya virtud la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes–].
  • Si la adquisición es anulable y se ratifica o prescribe, el adquirente quedará protegido si reúne los requisitos del Art. 34 LH.

C – (También está el requisito de la) previa inscripción A NOMBRE DEL transmitente.

  • Ya que el Art 34 LH exige que el tercero “adquiera de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitir”. Se exige:

Adquirir del titular inscrito.

 Según SANZ basta que la inscripción del transmitente sea anterior a la del tercero.

 Según la jurisprudencia la inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, [–pues la protección del Art 34 LH se basa en la protección de la apariencia jurídica creada por tal inscripción–].

Adquirir de quien aparezca en el Registro con plenos poderes dispositivos, [–(Puede NO decirse)–afectando a tercero las condiciones, reservas o prohibiciones de disponer inscritas–].

D – (Respecto del requisito de la) NO CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LAS CAUSAS DE NULIDAD O RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL TRANSMITENTE.

1- Para que quede enervada la protección, se exige reflejo registral explícito de tales causas, sin que baste la mera mención. (Art. 29 LH).

Como reglas especiales:

– Reservas hereditarias, que han de constar expresamente: pues no basta que de la inscripción resulte la procedencia de los bienes.

– Derecho de reversión en caso de expropiación. La Disposición Adicional 5ª LOE (38/1999, de 5 de noviembre), ha modificado en este punto la LEF 1954, por lo que para que el derecho de reversión afecte a tercero se exige su constancia expresa.

[–(Puede NO decirse)–2 – Lugar de constancia. Las causas de nulidad o resolución pueden constar en el propio folio registral o en cualquiera de las inscripciones del historial de la finca, no canceladas ni extinguidas por transferencia (DIEZ PICAZO)–].

[–(Puede NO decirse)–3-Dentro de la expresión “nulidad o resolución”, han de incluirse todos los supuestos de ineficacia del título del otorgante–].

* LACRUZ, excluye las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias del Art. 37 LH , que parten un contrato válido, mientras no se rescinda, revoque o resuelva, mientras que el Art. 34 LH alude a la ineficacia ab initio–].

E- onerosidad.

  • La adquisición del tercero ha de ser a título oneroso. El fundamento de que no comprenda las adquisiciones gratuitas es que es superior para el Derecho una pérdida que una ganancia dejada de obtener.
  • Existen casos cuya onerosidad es discutida.

En las adquisiciones mortis causa, excepcionalmente, tienen carácter oneroso:

* El legado hecho a un acreedor en pago de su crédito (873 C.c.)

* Y las adjudicaciones en pago o para pago de deudas, [–“cessio o dato pro solvendo, cessio o dato pro soluto”].

[–(Puedo NO decir)– Donaciones remuneratorias o modales. La mayoría, conforme al Art. 622 C.c., divide el negocio en dos partes: una gratuita y otra onerosa, aplicándose a éste el Art. 34 LH–].

– Hipoteca.

* La onerosidad debe medirse desde la perspectiva del acreedor hipotecario, (que es el adquirente de la hipoteca).

* La hipoteca tendrá causa onerosa si actúa como contraprestación de la concesión del crédito, [–o cuando, siendo posterior, implique una modificación del crédito en beneficio del deudor–].

* Y ello, tanto si el hipotecante es el propio deudor como si es un tercero.

F – QUE EL TERCERO INSCRIBA SU ADQUISICIÓN.

  • [–(Puede NO decirse)–Ahora bien, será suficiente la práctica del asiento de presentación, o la AP por defectos subsanables, siempre que después llegue a practicarse la inscripción, (arts 42.9º, 96 LH)–].

Y también está el requisito de la buena fe, (que pasamos a exponer).

-[–Pero antes de examinar la buena fe del tercero–], conviene citar lo siguiente (IMPORTANTE):

La STS de 5 de marzo de 2007, (dictada por la Sala 1ª de lo civil del TS en pleno fija la doctrina del Alto Tribunal en relación con el art 34 LH y la STS de 7 de septiembre de 2007 fija la doctrina del Alto Tribunal sobre el art 1473 Cc en relación con los arts 32 y 34 LH.

El TS amplía el ámbito de protección del tercero, (y así señala revocando la doctrina jurisprudencial anterior):1-. En el caso de doble venta, es decir en el caso de que un mismo vendedor venda el mismo bien a dos compradores distintos, (tanto si las ventas son coetáneas como si no lo son), queda protegido el primer comprador que inscribe con buena fe, siendo aplicable el art 1473 Cc en relación con el art 32 LH si el comprador que inscribe adquiere de un titular NO inscrito, y siendo aplicable el art 1473 Cc en relación con el art 34 LH si el comprador que inscribe adquiere de un titular inscrito, (supuesto en el que adquiere ”a non domino” si reúne los demás requisitos del art 34 LH).

2-. El TS establece además que la venta de cosa ajena NO es nula por falta de OBJETO, (criterio que habían mantenido varias SSTS en los años 90), sino que es un caso en el que el vendedor que vende por segunda vez CARECE de poder de disposición, poder de disposición que suple el principio de legitimación registral consagrado en el art 38 LH aplicado en relación con el art 34 LH.

3-. Y el TS señala que el tercero del art 34 LH, para quedar protegido y adquirir “a non domino” NO necesita ser un subadquirente, sino que basta que adquiera al titular registral e inscriba aunque no exista una relación previa que se anule o resuelva. [–Por ello, cuando el art 34 LH expresa que “…aunque después se anule o resuelva el del otorgante…“, hay que entender que dice “…INCLUSO aunque después se anule o resuelva el del otorgante…”, (ya que según el Alto Tribunal la primera parte del art 34 LH goza de autonomía propia).        

3.- Examen especial de la buena fe.

[–(Puede NO decirse)–Partiendo de que la buena fe del art 34 LH es la misa que la de los arts 1950, 433 Cc, es decir, la creencia de que el titular registral es dueño de la cosa o derecho y ostenta poder de disposición suficiente para transmitir el dominio o derecho, y la ignorancia de real titularidad o de cualquier otra circunstancia que pueda hacer ineficaz o limitar la titularidad que el Registro publica–].

A – teorías.

1 – Tesis estricta o ética.  Exige al tercero una especial diligencia, por aplicación analógica del art. 36 LH, (por lo que las situaciones de posesión inequívocas que el tercer adquirente hubiera debido conocer destruirían la buena fe). [–Así, Vallet de Goytisolo y, en parte, Lacruz–].

2 – Tesis amplia o psicológica (doctrina mayoritaria)

.  El art. 36 LH es una excepción, y la diligencia es un concepto inaplicable en el campo de la fe pública.

Una de las funciones de la publicidad registral es preconstituir apariencias que sirven para dotar de excusabilidad a la buena fe. [–(NO decir)–Lo contrario sería convertir al Registro en una oficina informativa, sin efectos sustantivos—].

B – sujeto de la buena fe. Sólo es exigible al adquirente, [–que es el sujeto protegido–], pero no al transmitente.

Casos especiales:

1 – Representación voluntaria, la buena fe ha de tenerla el representado.[–(Puede NO decirse)—salvo para la teoría de la “cooperación” de representante y representado en el origen del negocio representativo, exigiéndose la buena fe en el representante en caso de representación voluntaria, también, pues al ser el que emite formalmente la declaración de voluntad y el encargo de realizar el negocio , (de adquirir), en nombre del representado, tiene la obligación de comunicarle circunstancias que conozca que pudieran enturbiar la adquisición, ya que de lo contrario, le afectarán al representado los efectos de la mala fe del representante–].

2- Representación legal, la buena fe ha de tenerla el representante.

3- Representación orgánica de personas jurídicas, la buena fe han de tenerla los administradores, [–aunque se tendrá en cuenta la voluntad de los socios: 1-. En las sociedades personalistas en que los socios sean los encargados de la gestión y administración de la sociedad, (sociedad regular colectiva—art 129 Ccom–; sociedad comanditaria, en que los socios gestores o colectivos son los encargados de la administración—art 148.4º párrafo CCom–); 2-. En las adquisiciones en que es preceptiva la intervención de la Junta General.–Art 41 LSA “antigua” RDLeg 1564/1989, de 22 de diciembre; art 72 RDLeg 1/2010, de 2 de julio, de la Ley de Sociedades de Capital–;–].

4– Comunidad de bienes:

* Adquisiciones pro indiviso; la buena o mala fe de cada comunero juega, (exclusivamente), en relación a su propia cuota.

* Comunidad germánica, (v.gr., la sociedad de gananciales); se exige buena fe de todos los cotitulares, dada la inexistencia de cuotas (–Ress DGRN de 25 de noviembre de 2004, 30 de enero de 2006, entre otras–).

C – momento en que debe existir. [–“Hasta cuando” debe de existir la BUENA FE–].

– Según algunos, (Sanz Fernández), la buena fe ha de mantenerse hasta la inscripción, (que es cuando se adquiere la condición de tercero hipotecario una adquisición “a non domino” que en ese momento se realiza)

– Otros autores, y la Jurisprudencia, entienden que sólo debe mantenerse hasta la tradición, (en el que se consuma el proceso adquisitivo—arts 609, 1095 Cc), [–salvo en los casos de inscripción constitutiva, (Hipoteca—arts 1875 Cc, 130, 145 LH–; derecho de superficie urbanística—art 40.2 RDLeg 2/2008, de 20 de junio), en que debe de existir hasta el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad–].

-. [–(Puede NO decirse)–Y otra postura, (Lacruz), entiende que la buena fe ha de tenerse en el momento del otorgamiento del título inscribible, (de declaración de la voluntad negocial), [–pues el conocimiento de la inexactitud registral debe de existir en el momento en que la voluntad “pone” en movimiento el mecanismo de protección del título inscribible, pues es entonces cuando puede influir en la formación de esa voluntad—Por ello no estaría protegido el heredero, aún de buena fe, de un causante de mala fe–;–]–].

D –[–(Puede NO decirse)–PResunción. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (Arts 34.2º párrafo LH, 434 Cc); [–(NO decir)–esta presunción alcanza el aspecto positivo de la buena fe, (es decir, la confianza en la exactitud del Registro), y el aspecto negativo, (esto es, la ignorancia de los vicios que afectan a la titularidad del transferente)–/–].

3.- El tercero en la anotación y otros asientos. Ir al Índice

A – El tercero en la anotación. Ir al Índice

  1. Anotación de demanda: (Art 42.1º LH).

– No le alcanza la fe pública.

– En la inoponibilidad, puede quedar perjudicada por títulos inscritos posteriormente, si la fecha del título es anterior a la anotación. (Art. 198.4º párrafo RH)

  1. Anotación preventiva de embargo: (art 42.2º LH)

-(Tampoco) No le alcanza la fe pública, (conforme al Art. 595 LEC).

– En la inoponibilidad, puede quedar perjudicada por títulos no inscritos (anteriores a la traba, ya que la anotación preventiva de embargo NO es constitutiva, ex art 587 LEC—Resoluciones DGRN de 6 de septiembre de 1988, 12 de junio de 1989–), si se ejercita tercería de dominio o de mejor derecho.

  1. Anotaciones de secuestro y prohibición de enajenar. (Art 42.4º LH)

– No les alcanza la fe pública.

– En la inoponibilidad, destaca el efecto limitado de la anotación de prohibición de disponer , ex art. 145 R.H., [–Temas 17H, 52H–(Puede NO decirse)–Si bien en virtud de la Resolución DGRN de 8 de julio de 2010, [que cita la Resolución DGRN de 3 de junio de 2009, que permite la inscripción de una venta anterior al Auto de declaración de Concurso que accede al Registro posteriormente a este Auto], es inscribible una venta anterior a la prohibición de disponer que accede al Registro posteriormente a ésta anotación preventiva, incluso aunque no esté basada en asiento vigente anterior al de dominio o derecho real objeto de la anotación preventiva–].

4-[–(Puede NO decirse)– Anotación de derecho hereditario. (Art 42.6ºLH)

– No le alcanza la fe pública, [–pues refleja atribuciones a título gratuito–].

– Tampoco la inoponibilidad, por su inadecuación a los principios hipotecarios–].

5- Anotación de legado. (Art 42.7º LH)

– No le alcanza la fe pública, [–pues también refleja atribuciones a título gratuito–].- En la inoponibilidad, las anotaciones de legados genéricos, gozan de reserva de prioridad durante 180 días, (desde la muerte del causante—art 48 LH–).

6[–(Puede NO decirse)–Anotación de crédito refaccionario. (Art 42.8º LH).

– Produce los efectos de la fe pública y de inoponibilidad, al producir todos los efectos de la hipoteca. (art 59 LH)–].

7- [–(Puede NO decirse)–Anotaciones de suspensión, imposibilidad o corrección de errores. (Art 42.9º LH).

Pueden dar origen a la fe pública y a la inoponibilidad, si el asiento definitivo se practica y produce este efecto–].

8- Anotación de adjudicación para pago de deudas.

– No le alcanza la fe pública.

– En la inoponibilidad, gozan de reserva de prioridad durante 180 días. (Art 45 LH).

B – Otros asientos: Ir al Índice

El asiento de presentación, por si, no produce ni la fe pública ni la oponibilidad, pero si se practica el asiento correspondiente, (inscripción, producirá todos sus efectos desde su presentación. (Art 24 LH).

(Respecto a las) notas marginales, producirán los efectos de la inscripción, cuando sean sucedáneas de tal asiento, [–como las de retorno arrendaticio del art 15 RH, de asignación de bienes en garantía de legítimas (art 85 RH)–].

Las cancelaciones, por sí mismas, no pueden dar lugar a la figura del tercero hipotecario. Pero dan lugar a la presunción, “iuris tantum”, del art. 97 L.H.: [–“cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”–].

[–(Puedo NO decir)–· Las menciones. Art. 29 LH: [-“la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial”-]

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