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Tema 02. Hipotecario Registros. Derecho Comparado. Programa anterior (hasta 2016).

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Tema 2. Derecho comparado: Sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. Examen de los sistemas francés, alemán, suizo y australiano.

Temas más cercanos en programas actuales:

Registros: Tema 1. El Registro de la Propiedad: concepto y fines. Sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. La Ley Hipotecaria y el Código Civil.

Notarías: Tema 1. El Registro de la Propiedad: concepto y fines. Sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. La legislación hipotecaria en España: especial examen de la reforma de 1944-1946 y modificaciones posteriores. La Ley Hipotecaria y el Código Civil.

1. Derecho comparado: sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble. Ir al Índice

A) Sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble.

  • Según SANZ son el conjunto de normas que, en cada país, regulan la publicidad de los derechos reales inmobiliarios a través del Registro de la propiedad (aspecto sustantivo), y el régimen de organización de esta institución (aspecto formal).
  • Por tanto, quedan fuera de éste ámbito:

* Las modificaciones jurídico reales inmobiliarias, al margen del RP.

* Los Registros administrativos, que, frente a la “publicidad efecto” del RP, sólo producen “publicidad noticia”.

  • Los diferentes sistemas registrales se basan en la publicidad registral, de la que deriva la seguridad del tráfico jurídico, asegurando, no el valor de lo adquirido, sino su titularidad plena.

Ello frente al sistema de títulos propio de algunos Estados de EEUU, que aseguran no la titularidad jurídica, sino solo el valor de lo adquirido.

El estudio de los sistemas registrales de Derecho comparado es de gran interés para el Derecho Inmobiliario español, pues permite por contraste perfilar mejor los rasgos del sistema, aclarar el sentido de nuestras leyes, y fijar las directrices de futuras reformas, Consecuencia de todo ello ha sido el movimiento internacionalista del Derecho Registral a través de la celebración de Congresos Internacionales, habiendo sido creado en el primero de ellos el Centro Internacional de Derecho Registral(CINDER), para el estudio y difusión de la disciplina.

B) Clases de sistemas.

1- Por la eficacia de la inscripción, ROCA SASTRE distingue:

Registros con eficacia negativa, en los que el Registro tiene el escaso valor de simple requisito de oponibilidad o publicidad.

  • Sistema histórico español mediante los antiguos oficios o contadurías de hipotecas, y el sistema vigente en Francia y por extensión en Bélgica, Holanda e Italia.

Registros con eficacia positiva, en los que el Registro tiene el valor de presunción de veracidad y protección a terceros.

  • Tiene dos variantes:

* Inscripción constitutiva, en que la inscripción es requisito integrante de la transmisión. Sistema alemán, y por extensión suizo.

* Inscripción declarativa, en que la inscripción tiene valor publicitario y convalidante. Sistema español.

 – Registros con eficacia jurídica plena, en los que no hay distinción entre realidad jca. y realidad registral, pues lo que el registro publica es inatacable. Sistema australiano.

2- Otras clasificaciones:

1- Por el objeto de la publicidad:

* Registros totales, si publican toda clase de actos jurídico reales.

* Registros parciales, si solo publican gravámenes.

2- Por la forma de llevar el Registro:

* Sistema del folio personal, en que los Libros se llevan por titulares. Sistema francés e italiano y en varios estados de Estados Unidos. Y también el sistema del registro mercantil español.

* Sistemas de registración sucesiva de títulos, en el que los Libros se forman por el orden de recepción de los documentos.

* Sistema del folio real, en que se abre una hoja especial a cada finca. Alemania, Suiza, Austria y España.

3- Por la forma de constatar los títulos:

* Sistemas de transcripción, en que el documento se archiva o copia íntegramente. Sistema francés, belga e italiano.

* Sistemas de inscripción, en los que se lleva a los Libros los extremos reales del título. Es la regla general del Sistema español.

* Sistemas de encasillado, en que los extremos reales del título se consignan en el encasillado destinado al efecto. Sistema alemán, suizo y austriaco. También el libro de incapacitados del sistema español

4.- Por su relación con la causa del negocio jurídico:

* Sistema abstracto. Es el caso del sistema alemán, que parte del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio obligacional.

* Sistema causal. La inscripción tiene una base causal, que es la que proporciona la causa del negocio jurídico objeto de inscripción. Es el que sigue la mayoría.

5.- Por la oficina:

         * sistema de oficina única. el Registro se halla centralizado en una sola oficina (Australia y Sahara)

       * sistema de oficina múltiple. suponen una pluralidad de oficinas ubicadas de acuerdo con la organización judicial, administrativa o con una distribución especial.

           Orientación actual de los sistemas hipotecarios.

           Se muestra cierta tendencia hacia un acercamiento en varios de los distintos aspectos que ofrece el dispositivo registral y una tendencia a abandonar posiciones extremas de vacío normativo o de regulación exagerada. Por ejemplo: registración por fincas en la mayoría, mayor número de actos registrables, atribución al Registrador de facultades calificadoras, concordancia entre el Registro y el catastro.

2. Examen de los sistemas francés, alemán, suizo y australiano. Ir al Índice

A. SISTEMA FRANCÉS. Ir al Índice

Es el prototipo de los sistemas de Registro con efectos de inoponibilidad de lo no registrado, llamado asimismo sistema de transcripción.

  1. FUENTES.

El régimen embrionario se inició con la ley de II brumario año 7 de la revolución. 

El code de 1804 solo contuvo normas acerca de la inscripción de hipoteca y solo se estableció la transcripción para donaciones.

 Posteriormente la Ley de Transcripción de 1855 ordeno la transcripción por el registrador de los documentos inscribibles, quedando reducido el registrador a un mero copista y además quedando fuera del registro los actos mortis causa y los meramente declarativos.

La ley de 1921 sustituyo el sistema anterior por el de alegajamiento o enlegajamiento, o sea, unir sucesivamente, por orden cronológico de presentación en el registro, los títulos inscribibles extendidos en pliegos acomodados a un formato oficial.

El régimen vigente: Ley de Publicidad Fundiaria de 4 de enero de 1955

  1. ORGANIZACIÓN.

La oficina del Registro funciona mediante la llevanza de ciertos Libros.

a) El Libro de depósitos es una especie de Libro de presentación, en que el conservador o encargado indica, diariamente, los documentos presentados.

* Determina el orden de prioridad registral.

b) El Libro de formalizaciones está integrado por tomos en que se encuadernan los duplicados de los documentos presentados.

c) Junto a estos libros, existe, para facilitar su consulta, el “fichero inmobiliario”, que no produce efectos jurídicos, sino simplemente instrumentales:

* Las fichas reales.

* Las fichas personales.

El Registro es público. Los conservadores deben expedir a quien lo solicite copia o extracto de los documentos y del fichero inmobiliario.

  1. PROCEDIMIENTO.
  • Rige el principio de rogación. El conservador ha de actuar a instancia de parte, aun tratándose de actos de transcripción obligatoria.
  • El principio de legalidad tiene una doble manifestación:

a) La titulación auténtica, sea en documento público, o privado protocolizado.

b) La calificación registral. Aunque es más limitada que en nuestro Derecho, el conservador puede rechazar la transcripción:

           * Si en el duplicado del documento no consta el certificado de identidad de las partes.

           * Si las fincas no se describen adecuadamente.

           * Si los datos del título, no concuerdan con los del Registro.

– Pero no se extiende al fondo o validez intrínseca de los actos.

– Además, rige el principio de tracto sucesivo, por lo que no podrá realizarse ninguna transcripción sin que conste transcrito el acto que demuestre el título del transmitente.

Cada documento se presenta por duplicado. El encargado, hace constar su presentación y anota sus datos en el fichero inmobiliario; archiva uno de los ejemplares y devuelve el otro al presentante, con mención de la presentación y de los datos de la transcripción.

– Los asientos se practican por el sistema de transcripción por archivo.

– Los títulos se archivan por titulares y orden cronológico.

  1. FINCA Y ACTOS REGISTRABLES.
  • La finca no es tomada en consideración como unidad registral básica, sino como algo complementario. Sin embargo, se muestra una tendencia hacia un sistema de folio real. Además, existe una fuerte correlación del Catastro con el Registro.
  • El Registro no publica derechos, sino actos relativos a ellos.
  • Se emplea el sistema de listas, que se estiman cerradas; generalizando, son registrables los actos relativos a derechos reales inmobiliarios y actos de trascendencia real.
  1. CARACTER DE LA REGISTRACIÓN.
  • Es declarativa; todas las mutaciones jurídico reales, incluso la constitución de hipoteca, se constituyen extrarregistralmente.
  • No obstante, la registración es obligatoria, no para las partes, sino para los Notarios, Abogados, Procuradores y Autoridades administrativas que intervengan en los actos inscribibles, bajo pena de multa. 

6- EFICACIA DEL REGISTRO.-

  • La novedosa exigencia del tracto sucesivo no ha significado un cambio en la eficacia de la registración.
  • Su eficacia es puramente negativa, de mera inoponibilidad de lo no registrado. Según NUÑEZ LAGOS las situaciones registrales obligatoriamente sujetas a transcripción, y no transcritas, no perjudican al tercero que transcribió. Es como si en el sistema español sólo existiera el Art. 32 LH:

* Se protege al adquirente que registra frente a todo título que siendo contradictorio no fue registrado o lo fue con posterioridad.

* Pero ello no garantiza que el transferente sea verdadero titular, de modo que la destrucción de su titularidad llevará consigo la del adquirente, aunque sea de buena fe.

* En suma, el sistema francés concede plena eficacia al principio de prioridad, pero desconoce los de legitimación y fe pública.

  1. CRITICA.
  • Como innovaciones, la reforma de 1955, concede al conservador ciertas facultades calificatorias, introduce la exigencia del tracto, amplia la lista de los actos registrables y establece la plena correlación entre Registro y Catastro.

Pero subsiste su principal defecto: la insuficiente protección al tercero, que genera inseguridad en el tráfico.

El legislador francés decidió en 2009 suprimir los Registradores de la propiedad. La ley de presupuestos para 2009 habilitó al Gobierno para la derogación del régimen actual de los Registradores de la propiedad que entró en vigor el 1 de enero de 2013. El estatuto de registrador ha sido sustituido por el de jefe de servicio de la publicidad registral.
La ley de 30 diciembre de 2009 crea, a partir del 1 de enero de 2013, una tasa en beneficio del Estado, que deben abonar los usuarios del servicio de publicidad registral. Esta tasa sustituye al actual salario de los Registradores de la propiedad.
Por otro lado, la responsabilidad del Estado sustituye a partir de ahora a la de los registradores.

B. SISTEMA ALEMÁN. Ir al Índice

Es el prototipo de los sistemas con efecto de exactitud de lo registrado.

  1. FUENTES. Fundamentalmente, el BGB, en su parte sustantiva, y la Ordenanza inmobiliaria de 1897 , reformada el 5 de agosto de 1935, en la parte registral. Asimismo, destacan el decreto de 1940 sobre el catastro y el decreto del mismo año sobre reconstrucción del registro.
  1.  ORGANIZACION.
  • El Registro se lleva por el sistema de oficina múltiple, una para cada distrito, a cargo de funcionarios judiciales, salvo en Wurttenberg y Beden, donde los llevan los Notarios.
  • La oficina funciona mediante la llevanza de ciertos libros: unos principales (los de inscripciones), y otros complementarios.

* No existe, sin embargo, el libro diario de presentación, en el sentido del Dcho. español, sino que la prioridad la marca la fecha de la llamada “orden de inscripción”.

La práctica de asientos sigue el sistema de extracto de circunstancias que se consignan en el encasillado.

  • El Registro es público y toda persona con interés legítimo puede consultar los libros y solicitar certificaciones. Comenta Pau Pedrón que según la doctrina alemana este interés no es necesario que sea un interés jurídico, puede serlo puramente económico, pero ha de acreditarse, no siendo necesaria tal acreditación para los notarios ni para las autoridades públicas.
  1. PROCEDIMIENTO.

Rigen los siguientes principios:

el principio de rogación, salvo algunas excepciones, en que el registrador actúa de oficio.

el principio de legalidad, a pesar de existir la titulación autentica y la calificación, esta se refiere al contrato real dispositivo, si bien contra la decisión del registrador cabe recurso ante los tribunales superiores.

el principio de especialidad pues los derechos reales han de consignarse con toda

exactitud.

– El principio de tracto sucesivo se aplica a toda inscripción no inmatriculadora, exigiéndose la previa inscripción, no en el momento de prestar el consentimiento, sino en el de la inscripción.

Este principio sufre algunas excepciones en la transmisión de derechos hereditarios, cédulas hipotecarias, etc.

La calificación registral es más reducida que en España, pues el registrador sólo examina los documentos presentados, por lo que resulte de los mismos y de los asientos del Registro, sin alcanzar la validez del acto causal.

  • Se adopta el criterio del folio real.

– A cada finca se le abre un folio particular, dividido en dos partes:

  1. La descripción física de la finca, conforme al Catastro; 
  1. Su historial jurídico, que se divide en dos secciones:

* Relaciones de propiedad, cargas y limitaciones.

* Hipotecas y gravámenes pecuniarios semejantes.

– Aunque, en ocasiones se admite excepcionalmente el folio personal.

  • Para la práctica de los asientos, se adopta el sistema de extracto de las circunstancias del título que ha de contener el asiento, que se consignan en un encasillado.
  1.    DERECHOS INSCRIBIBLES.
  • Se adopta el sistema del “numerus clausus”, haciéndose constar las mutaciones jurídico-reales sobre fincas inmatriculadas que no sean cargas públicas.
  • También se anotan preventivamente las pretensiones personales dirigidas a exigir una determinada inscripción (vocación al derecho real).
  1.  CARÁCTER DE LA INSCRIPCIÓN.
  • La inscripción es constitutiva, en las mutaciones jurídico-reales inter vivos.
  • Es declarativa en las adquisiciones “mortis causa” o “por acto no negocial”, como ocupación, abandono, expropiación, resolución judicial.
  • En el sistema alemán de traslativo por negocio jurídico inter vivos se distingue:

El negocio causal, que permanece en la esfera obligacional.

Y el negocio dispositivo, que consta de:

* El acuerdo real, desvinculado del título causal (einagung), 

* La inscripción (eintraguing), imprescindible para la atribución de la acción real.

  • Pero para inscribir, no basta con el acuerdo abstracto traslativo, siendo necesario, además, el consentimiento formal expreso para la inscripción, del transmitente, y de los titulares registrales a quienes pueda perjudicar el asiento (que se entenderá prestado tácitamente si no impugnan judicialmente el asiento tras la notificación correspondiente).
  1.  EFICACIA DEL REGISTRO.
  • El sistema alemán está basado en los principios de legitimación y fe pública, con ciertas particularidades frente al régimen español:

* No se admite la usucapión contra tabulas.

* Y la fe pública protege al adquirente a título gratuito.

  • El rango registral tiene cierto trato de derecho patrimonial, pudiendo negociarse.
  1. CRITICA.
  • JERÓNIMO GONZALEZ, consideraba este sistema como uno de los más perfectos, por lograr la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y la movilización de los valores territoriales.
  • Pero, como inconvenientes:

* La adopción del sistema del negocio dispositivo abstracto, al que no afectan los vicios del negocio causal.

* La exageración de proteger la adquirente a título lucrativo.

* La admisión, aún excepcional del criterio de folio personal, que desvirtúa el principio de especialidad.

C. SISTEMA SUIZO.

Es paralelo al alemán, salvo en puntos aislados (que no dejan de tener su importancia); por ello nos limitamos a resaltar sus diferencias.

  1. FUENTES. El CC Suizo (ZBG) y en la Ordenanza del Registro de 1910. Esta ordenanza quedo sin efecto por la ORDENANZA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA de 23/sept/2011 que entro en vigor el 1 de enero de 2012
  1. ORGANIZACIÓN. Están organizados por los cantones y los registradores son funcionarios cantonales.

Se organiza a través de los siguientes libros:

1)libro Diario- fija la fecha de inscripción definitiva, a través del principio de prioridad.

2)libro mayor

3)libros auxiliares

4)libro especial para ferrocarriles.

Los asientos que pueden practicarse: inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y menciones.

  1. PROCEDIMIENTO.
  • La calificación del Registrador alcanza la validez del acto causal.
  • Se sigue, como el Registro alemán, el sistema del folio real, con las ss especialidades:

* La inmatriculación se practica de oficio.

* No admite excepción alguna de folio personal.

  1. CARACTER DE LA INSCRIPCIÓN. La inscripción de las mutaciones jurídico-reales por negocio jurídico inter vivos tiene eficacia constitutiva.
  • Al igual que en el alemán, exige el consentimiento del titular afectado, pero tal consentimiento no es abstracto, sino conectado con el negocio causal, por lo que su ineficacia, repercute en la inscripción; sin perjuicio del tercero defendido por la fe pública..
  1. EFICACIA DEL REGISTRO. Este sistema está también basado en los principios de legitimación y fe pública, pero tiene un alcance menos absoluto que en el Derecho alemán, pues sólo protege al adquirente que no conoció ni pudo conocer la inexactitud registral.
  • Como particularidad, la fe pública se extiende a los linderos de la finca.
  1. CRÍTICA. La generalidad de la doctrina estima este sistema como modélico. Su principal autor HUBER, recogió la mejor tradición romana y germánica, dando relevancia causal al título adquisitivo y estableciendo la inscripción constitutiva.

D. SISTEMA AUSTRALIANO Ir al Índice

  1. FUENTES. Cada Estado australiano tiene su propia Ley. La Ley principal es la de Australia del Sur o “Real Property Act” de 1858 o Acta Torrens, completada por el Acta de Registro de Títulos de Australia del Sur (1935 y 1973), y que ha servido de modelo a los otros estados de Australia, Nueva Zelanda e incluso de alguno de los E.U.A.
  1. ORGANIZACION
  • Todos los servicios están centralizados en un Registro único, a cargo de un Registrador general, dotado de numeroso personal jurídico y técnico en topografía y mediciones.
  • La oficina del Registro funciona mediante la llevanza de una serie de Libros:

           * Los Libros de inscripciones.

           * Libros auxiliares, entre los que destaca el Libro Diario.

  • La publicidad formal es plena. El Registro es público y cualquier persona está legitimada para examinar los libros y pedir notas de los asientos.
  1. PROCEDIMIENTO.
  • La inmatriculación. Es el presupuesto y punto de partida del procedimiento registral australiano:

– En un principio la inmatriculación fue voluntaria (salvo las concesiones de la Corona), pero, hoy es obligatoria y el Registrador la puede requerir de oficio.

– Por la importancia de la inmatriculación, requiere un minucioso expediente en el que se adoptan las máximas garantías:

* Se inicia por solicitud del interesado, acompañada del título de adquisición y de un plano topográfico de la finca.

* Se califica exhaustivamente la documentación, se publican edictos y se efectúan las notificaciones oportunas.

* Si surge oposición, no se produce la inmatriculación hasta que así lo resuelvan los Tribunales.

 * A falta de oposición el Registrador procede a la inmatriculación de la finca.

  • El título de dominio. Inmatriculada la finca, se expide por duplicado un título, uno de cuyos ejemplares se conserva en el Registro y pasa a integrar el Libro-Registro y el otro se entrega al titular con nota de inscripción; junto con el certificado se incorpora y entrega también un plano de la finca elaborado por topógrafos oficiales.
  • Rige el sistema de folio real, abriéndose a cada finca inmatriculada un folio particular, donde se hace constar su historial jurídico.
  • Los asientos se practican por el sistema de transcripción por archivo, para las inscripciones inmatriculadoras, y el de inscripción por encasillado para las restantes.
  1. CARACTER DE LA INSCRIPCIÓN.
  • Rige la registración constitutiva, atribuyendo a la inscripción el carácter de requisito necesario para que el documento produzca la mutación jurídico real.
  • La finca desde su inmatriculación queda sometida imperativamente al régimen del Registro, ya que toda posterior mutación jurídico-real deberá constar en el Registro:

– Por regla, la mutación jurídico-real sobre la finca inmatriculada comprende:

* El contrato de finalidad traslativa y

* El acto dispositivo, que es la declaración del titular registral redactada conforme a una fórmula legal.

– Ambos documentos, junto con el duplicado del certificado de titularidad que obra en poder del disponente, constituyen la titulación que ha de presentarse al Registro para la inscripción del acto dispositivo.

– El Registrador califica los documentos, y si su decisión es favorable, procede a la registración, que consiste en la mención del acto dispositivo en el Registro, haciéndolo constar en el duplicado del certificado de titularidad.

5- EFICACIA DEL REGISTRO.

  • La titularidad del dominio y los demás derechos reales depende de la inscripción de los títulos. No existe diversidad entre realidad registral y realidad jurídica, quien inscribe logra una posición jurídica inatacable.

Esto, no obstante, la titularidad registral puede ser impugnada en supuestos excepcionales y tasados, (incapacidad o insuficiencia del poder del disponente, nulidad del título registrado, error o fraude en los documentos o en el Registro). 

Pero tales vicios sólo son oponibles al primer adquirente, careciendo de toda eficacia frente al subadquirente a título oneroso y de buena fe que haya inscrito su derecho, el cual queda protegido por la fe pública, que se extiende a los datos físicos o, de hecho.

No obstante, existen ciertas excepciones a la fe pública como en materia de servidumbres, derechos de paso públicos, arrendamientos de menos de un año, reservas contenidas en las concesiones de terrenos otorgadas por la Corona, etc.

  • Señalar que la fuerza de la registración radica en el Registro mismo y no en el duplicado del certificado de titularidad, pues este sólo es eficaz si coincide con el ejemplar encuadernado en el Registro:

* Dicho duplicado no constituye (como durante un tiempo se pensó) un título real que incorpore el inmueble, pues su función es simplemente probar el contenido del Registro.

* No obstante, no cabe asimilarlo a nuestra certificación registral, pues es el duplicado es único, se mantiene permanentemente al día y su presentación es indispensable para la registración de todo acto dispositivo.

  1. EL FONDO DE SEGURO. Como característica del sistema, existe un “fondo de seguro” para indemnizar a las personas que, sin su culpa, hayan sido privadas de su derecho por la aplicación del sistema y sólo entra en funciones cuando no puede obtenerse el resarcimiento de otro modo.

7.- CRITICA

  • Este sistema ha merecido un juicio favorable por la sencillez, inscrita la finca, de su funcionamiento, la perfecta concordancia del Registro con la realidad física y el catastro y la fuerte protección que depara al titular registral, sin incurrir en exageraciones, y sin que se extienda al adquirente a título gratuito.
  • No obstante, se le critica la falta de documentación auténtica e intervención notarial, y la centralización de todas las operaciones en un sólo registro, que si bien puede dar buenos resultados en un país como Australia, de grandes proporciones rurales, resulta inaplicable a países europeos con grandes complejidades en las relaciones jurídico-reales.
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