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Registradores de Madrid
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CASOS PARA EL SEMINARIO 22 DE ENERO 2017

Caso 1.- Se presentaron en el Registro los siguientes documentos:

1.- Compraventa que fue calificada con defecto y caducó el asiento.

2.- Hipoteca que una vez caducado el asiento de la compra fue calificada por no constar inscrita la finca a favor del hipotecante. 

3.- Embargo en procedimiento seguido contra el vendedor.

Se aporta ahora para subsanar la hipoteca de nuevo la escritura de compraventa con el defecto sin subsanar.

¿Cómo debe procederse? 

A) Presentar de nuevo la compra, volverla a calificar y volver a prorrogar la hipoteca por existir un título previo cuyo despacho es necesario para inscribir la hipoteca. De seguirse esta opción se irían prorrogando indefinidamente compra e hipoteca en perjuicio del embargo.

B) Considerar a la compra como documento complementario de la hipoteca y volver a calificar de nuevo la hipoteca por haberse aportado el título de adquisición de la finca por el hipotecante y estar éste defectuoso por los defectos de la compra. De seguirse esta opción, en caso de subsanarse la compra, la compra se inscribiría sin tener asiento de presentación propio.

C) Considerar a la compra como documento complementario de la hipoteca y además presentar la compra. Calificar de nuevo y conjuntamente la compra y la hipoteca por haberse aportado el título de adquisición de la finca por el hipotecante y estar éste defectuoso por los defectos de la compra. De seguirse esta opción caducada la nueva presentación de la compra, ¿habría que volver a calificar la hipoteca o caducarían a la vez compra e hipoteca?

Caso 2.- Se presenta escritura en la que se rectifican las superficies de dos fincas para ajustarlas a las superficies catastrales, se segrega una porción de terreno de cada finca y se agrupan las dos porciones segregadas.

Se aporta representación gráfica georreferenciada de las 3 fincas resultantes.

Ambas fincas son colindantes por el frente y por el fondo con la vía pública.

La rectificación de superficie supone en cuanto a una de las fincas la inscripción de un exceso de cabida de un 15%, en cuanto a otra de las fincas la rectificación implica una reducción de cabida. En conjunto la diferencia entre la superficie inicial de ambas fincas conjuntamente y la resultante de las 3 fincas (porciones resto de las dos fincas iniciales y la resultante de la agrupación de las porciones segregadas) implica la inscripción de un exceso de cabida de aproximadamente el 10% de la cabida inicial.

Se plantean las siguientes cuestiones:

¿En los casos de inscripción de base gráfica que implique la inscripción de un exceso de cabida de finca colindante con la vía pública en qué casos debe notificarse al Ayuntamiento y sujetar la inscripción a las limitaciones del artículo 207 LHIP?

¿En los casos en que sean de aplicación las limitaciones del art. 207 LH, qué debe sujetarse a tales limitaciones?, ¿la rectificación de la descripción así como la base gráfica?, ¿las inscripciones que se practiquen?, ¿si se trata de un supuesto de inscripción obligatoria de base gráfica, todas las fincas implicadas en las operaciones?

¿Si la finca linda con una vía pecuaria y se hubiera obtenido certificación de la Comunidad Autónoma acreditativa de la no invasión de la vía pecuaria, practicada la inscripción habría que notificar a la Comunidad de Madrid y sujetar la inscripción a las limitaciones del artículo 207 LHIP?

Caso 3.- Sobre una finca descrita como local consta inscrita una hipoteca según la inscripción 5a y a su margen extendida nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas en el procedimiento de ejecución hipotecaria en fecha 29/03/2012.

Con posterioridad consta inscripción 6a de modificación de la hipoteca de la inscripción 4a.

Con posterioridad consta tomada una anotación preventiva de embargo letra A extendida con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Esta anotación se encuentra hoy caducada.

Posteriormente, constan extendidas anotaciones de embargo posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Anotación B de fecha 20/07/2012.

Anotación C de fecha 31/07/2012.

Anotación D de fecha 15/11/2012 prorrogada por la anotación letra H de fecha 13/06/2016.

Anotación E de fecha 05/05/2014.

Anotación F de fecha 08/10/2014.

Posteriormente se inscribió la cesión de las hipotecas de las inscripciones 4 modificada por la 6 y 5 a favor del ejecutante.

Con posterioridad constan más anotaciones:

Anotación G de fecha 12/08/2015.

Anotación I de fecha 20/06/2016.

Se presenta testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas del que resulta que se adjudica la finca por el importe total del crédito del ejecutante.

¿Siendo las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, ya que la anotación letra A está hoy caducada, es preciso que desglosen el importe de la adjudicación entre los distintos conceptos garantizados con la hipoteca y en caso de exceder el importe de la adjudicación la responsabilidad hipotecaria garantizada por alguno de los conceptos que se acredite la consignación del exceso a favor de los titulares de las cargas posteriores?

Caso 4.- Una señora fallece con testamento en el que instituye herederas a sus tres hijas substituidas por sus descendientes.

Las tres hijas, renuncian a la herencia, también las nietas.

Al menos una de las nietas tiene hijos, biznietos de la testadora.

Al haber renunciado los llamados a la herencia por el testamento un notario tramita declaración de herederos de la que resultan los hermanos y sobrinos de la causante.

912 CC: La sucesión legítima tiene lugar: 3º Cuando falta la condición puesta a la institución de heredero, o .../... repudia la herencia sin tener sustituto y sin que haya lugar al derecho de acrecer.

929 CC: No podrá representarse a una persona viva sino en los casos de desheredación o incapacidad.

1009 CC: El que es llamado a una misma herencia por testamento y abintestato, y la repudia por el primer título, se entiende haberla repudiado por los dos. Repudiándola como heredero abintestato y sin noticia de su título testamentario, podrá todavía aceptarla por éste.

774 CC: Puede el testador sustituir una o más personas al heredero o herederos instituidos...

767 CC: El heredero voluntario .../... que renuncia a la herencia no transmite(n) ningún derecho a sus herederos, salvo lo dispuesto en los artículos 761 y 857.

761 CC: Descendiente incapaz

857 CC: Descendientes del desheredado.

¿Los biznietos pueden sustituir a sus abuelas? ¿Pierden su derecho por la renuncia de las nietas?

Supongamos, para continuar, que la pierdan, la renuncia testamentaria de las hijas y nietas ¿perjudica a los biznietos en la abintestato?

Caso 5.- En una escritura comparece un señor como mandatario verbal de la parte vendedora y al mismo tiempo como apoderado del comprador. En el juicio de suficiencia que hace el notario del poder conferido por el comprador no está salvado ni el autocontrato ni el conflicto de intereses. La escritura se otorga en Murcia y se ratifica por los vendedores ante un notario de Madrid el mismo día, después de recibir la escritura de compraventa por email. Puse nota de calificación la semana pasada porque pensé que había un autocontrato con riesgo de conflicto de intereses. Y esta misma semana me llama el notario en buen plan y me dice que en el poder no estaba salvado ni el autocontrato ni el conflicto de intereses y que de hecho se planteó lo del autocontrato cuando autorizó la escritura. Y me dice que si el comprador estuviera en España no tendría ningún problema en llamarlo para que ratificara la compraventa pero que viaja mucho y que en este momento está en Afganistán y que no sabe cuándo regresará a España. Me comenta una resolución de 2 de noviembre de 2016. Es el caso de una donación aceptada por un mandatario verbal y ratificada por el donatario después de fallecer el donante. Dice la DG, que la ratificación produce efectos “ex tunc” y que se retrotraen al momento de la realización del acto o del negocio jurídico estipulado, matizando más adelante que sin perjuicio de los derechos adquiridos por terceros hasta que se produzca la ratificación. Y que la aceptación mediante mandatario verbal en vida del donante constituye un negocio incompleto, imperfecto, y por tanto ineficaz, sujeto a la conditio iuris de la ratificación, que debe efectuarse en vida del donante. Y trasladado ese argumento al caso de la compraventa me dice el notario que puede entenderse que no hay realmente autocontrato porque el negocio realizado por mandatario verbal es ineficaz y no existe hasta que los vendedores lo hayan ratificado. Y al haber ratificado los vendedores los efectos de la ratificación se retrotraen al momento del otorgamiento de la escritura por lo que no existiría autocontrato. La verdad es que yo -que no conocía esa resolución- también le estuve dando vueltas antes de poner la nota por los mismos argumentos de la resolución. Antes de decidirme a desistir del defecto y despachar la escritura, me gustaría saber la opinión del seminario.

Caso 6.- HIPOTECA: CAIXABANK EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO.

Consideración de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés cuando se pacta a tipo fijo y la que establece los importes totales a pagar.


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