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Registradores de Madrid
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CASOS PARA EL SEMINARIO 11 DE ENERO 2017

CASO 1.- En una división horizontal inscrita en el Registro uno de los elementos privativos es una finca en planta de sótano destinada a garaje con 18 plazas. La finca fue objeto de venta por cuotas indivisas de una dieciochoava parte cada una de ellas a las que se adscribía el uso de una plaza de garaje identificada con un número pero sin describir en cuanto a superficie y linderos. Las primeras ventas de los garajes se realizaron en los años setenta. Se da la circunstancia de que a pesar de que tanto en la inscripción de la finca matriz como en la 1ª inscripción de la finca independiente consta textualmente que hay 18 plazas de garaje, en su día (hace más de cuarenta años) la comunidad de propietarios cerró una de las plazas de garaje para hacer una especie de cuartito para uso del conserje de la finca, como si fuera un elemento común, y como consecuencia de ello, a pesar de que la finca se ha ido vendiendo por participaciones de dieciochoavas partes indivisas y existen 18 titulares registrales, físicamente sólo existen 17 plazas de garaje.

Ahora una de las propietarias quiere vender su participación indivisa y al solicitar la nota simple nos hemos dado cuenta de que hay dos plazas duplicadas (la 5 y la 16), y cuando se inscribieron las compraventas por primera vez en el Registro no se dieron cuenta. Asimismo, hay dos plazas que no se han adjudicado a ningún titular registral (la 1 y la 6). La propietaria en cuestión es realmente heredera de uno de los dos titulares que figuran de la plaza nº 5 y me cuenta que cuando llegó su padre a Madrid con la escritura de compraventa de la finca, en la comunidad de propietarios le dijeron que aparcara su coche en un espacio que estaba en la planta baja porque en la de sótano sólo había 17 plazas de garaje (ya habían cerrado el cuartito del conserje) y este señor de buena fe, y sin tener ni idea de nada, estuvo aparcando toda su vida el coche en el espacio que le habían asignado en la comunidad de propietarios. Esta señora viene a verme al Registro desesperada porque al solicitar al administrador un certificado de que está al día de los gastos de la comunidad, el administrador le dice que la plaza de garaje nº 5 es de otro propietario (y así consta también en el Registro). La señora viene al Registro acompañada del administrador y me cuenta toda la historia del cuartito del conserje y lo de su padre. Yo les digo que ese cuarto del que me hablan no figura en el Registro y que además la comunidad no tenía ningún derecho sobre esa finca que es un elemento privativo. Me dice el administrador que va a convocar una junta para exponer todo esto y que va a pedir a los propietarios que tiren los tabiques que cierran el cuarto para que de esa manera resulten las 18 plazas que figuran en el Registro y que cada propietario tenga la suya. El problema se plantea en cuanto a las adjudicaciones de uso de cada plaza de garaje. La constructora que vendió en su día ya no existe y por eso les he sugerido que todos los titulares registrales de esa finca privativa otorguen una escritura en la que de común acuerdo adjudiquen el uso de las plazas 1 y 6 a los titulares de las plazas duplicadas (5 y 16), y ratifiquen que cada uno de los demás titulares tienen el uso de la plaza de garaje que en su día se les adjudicó en la venta de su respectiva participación, para que todo quede perfectamente determinado y no surjan más problemas en el futuro. El problema es que no deben llevarse muy bien y además algunos de los titulares registrales ya han fallecido y la escritura tendría que ser otorgada por sus herederos y el administrador lo ve bastante difícil. Esa finca forma parte de una división horizontal con 52 elementos independientes y no se ha constituido una subcomunidad entre los propietarios de los garajes de manera que pudiera adoptarse un acuerdo que ejecutara el presidente acreditando con el correspondiente acta el acuerdo adoptado, por lo que no se me ocurre otra manera de solucionar el problema. 

Se plantea si habría alguna otra solución para resolver la cuestión.

Además, al examinar las inscripciones de las fincas independientes de esa división horizontal nos hemos dado cuenta de que existe otra finca privativa que también está destinada a garaje en la planta baja, con 8 plazas de garaje, que se ha ido vendiendo por octavas partes indivisas. Hay una participación que no se ha vendido –o por lo menos la escritura de compraventa no ha accedido al Registro- y es precisamente la participación a la que se adscribe el uso de la plaza nº 5. Quizá por ello en su día se le dijo al propietario afectado que aparcara en ese espacio. Sin embargo, ni el administrador ni la propietaria que vinieron a verme tenían idea de que ese espacio era elemento privativo. Pensaban que era un elemente común en el que podían aparcar diversos propietarios y le habían asignado un espacio concreto al propietario afectado.

CASO 2.- En un convenio regulador se atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos menores y a la madre en cuya compañía quedan. La finca es ganancial y no se realiza la liquidación de gananciales. ¿Es necesario fijar un plazo para el derecho de uso (por principio de especialidad) o al ser los hijos menores se sobreentiende que el uso es hasta que sean independientes económicamente?

CASO 3.- ¿Se puede garantizar en una hipoteca “costas, gastos y comisiones” con una misma cantidad? Entiendo que por principio de especialidad tendrían que garantizar las comisiones con otra cantidad distinta pero garantizan todo conjuntamente.

CASO 4.- La resolución de 22 de septiembre de 2016 nos recuerda que es necesario fijar un tipo máximo a efectos hipotecarios para los intereses ordinarios y de demora cuando éstos son variables, y no basta con una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria por tales conceptos.

Anteriormente por ejemplo la R. 31.10.2013 y ya hace 25 años este seminario plantearon la necesidad de establecer un tipo máximo para la retribución por interés ordinario o por la indemnización del moratorio sin que fuese suficiente fijar una cantidad por concepto.

Si no se establece plazo y la obligación devenga interés el 114 establece un periodo máximo de tres años. Este artículo, como toda la LH original, piensa en el préstamo con vencimiento único e interés fijo que eran las realidades de su época y mucho tiempo más.

El que se fije una cantidad no permite dividir por el número de ejercicios garantizados porque la distribución no tiene por qué ser homogénea. Así en un préstamo de 100, decir treinta para intereses de tres años, permite no cobrar nada por el tercer año hacia atrás, 10 en el segundo y 20 en el más próximo.

Ni siquiera cuando el tiempo garantizado de intereses coincide con el año, pues el periodo de devengo es mensual, incluso los hay de devengo diario.

Creo que he expuesto los requisitos, para la inscripción de la garantía de intereses, pero veo, e inscribo, y si yo lo hago no seré el único si se hacen esas hipotecas, que hay garantías donde se establece una cantidad alzada para intereses, lo cual con la doctrina expuesta sería incorrecto.

En el caso de la aplicabilidad del límite del triple del interés legal del dinero, ¿sería este tope válido a efectos de la determinación de un máximo?

CASO 5.-Se plantea si pueden los estatutos de una propiedad horizontal modificar el régimen que establece la Ley de Propiedad Horizontal para las mayorías de los acuerdos de la Junta, así como su régimen de convocatoria, o si los preceptos de la Ley en esta materia tienen carácter imperativo.

CASO 6.- Una entidad declarada en concurso de acreedores adquiere una serie de fincas abonando el precio mediante la cancelación de ciertas obligaciones dinerarias que tiene con ella la entidad vendedora. ¿Es precisa autorización del Juez de lo Mercantil?

CASO 7.- En una sociedad declarada en concurso de acreedores, se encuentra abierta la fase de  liquidación. El Juez aprueba la delegación de las funciones del Administrador concursal en una persona “auxiliar delegado”, con las siguientes funciones y responsabilidades “Doña Beatriz….asumirá idénticas funciones y responsabilidades que el administrador concursal”. ( Art 31 L.C.)

¿Puede el auxiliar delegado otorgar un poder especial, para que el apoderado proceda a comparecer ante notario en la escritura de venta de una serie de fincas de la sociedad concursada? ¿ O debe actuar personalmente?

(Se ha presentado a inscripción una escritura en la que el compareciente es el apoderado del auxiliar delegado)

 

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